Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как остановить незаконную сдачу в наем недвижимости?
Ситуация такая:
Вопрос: Как остановить незаконную сдачу в наем недвижимости?
Ситуация: в марте умер наш отец, у него была квартира, которую он сдавал.
У отца не было завещания и было 3 наследника первой очереди: новая жена (мачеха) и 2 сына.
После его смерти арендаторы незаконно продолжили платить арендную плату жене - мачехе без заключения нового договора (т.к. наследники в наследство ещё не вступили и новый договор составить не было возможности)
И так продолжалось 10 месяцев.
Сейчас мы решили разобраться в этом беспорядке и приехали разбираться с арендаторами. Арендаторы сказали, что договора у них нет, деньги отдавали наличными и "разбирайтесь с Вашей мачехой, деньги переданы ей в полном объеме"
Т.к. нам с братом сейчас принадлежит 2/3 этой квартиры и мы не давали согласие на сдачу квартиры в аренду то мы хотим прекратить этот беспредел.
Как нам лучше поступить в этом случае?
Договориться - не вариант.
Квартиранты и мачеха вступили в сговор и лгут.
В идеале - ознакомиться со старым договором аренды, получить с мачехи переданные с марта по декабрь средства и разделить с учетом долей, заключить новый договор с арендаторами от имени 3-х собственников и на этом закончить.
Но нет факта подтверждения передачи денежных средств и мачеха будет всё отрицать, чтобы не возвращать средства за аренду с марта по декабрь.
Как лучше поступить в этом случае?
Приходить с полицией, выставлять арендаторов на мороз, менять замки?
Можно как-то доказать незаконное обогащение?
Есть какие-то ещё варианты, чтобы не прибегать к крайним мерам?
Максим, здравствуйте! В соответствии со ст.671 ГК РФ:
по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
ознакомиться здесь:
https://sudact.ru/law/gk-rf-chast2/razdel-iv/glava-35/statia-671/
По закону жильем может распоряжаться только его собственник. (ст.209 ГК РФ).Ознакомиться здесь:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9bc79ae09d078798e7a4ee4647ac9ea495da9fa0/
Соответственно, сдавать или выселять людей из квартиры должен собственник. Если же он умирает, что спустя полгода в наследство вступят родственники наследодателя. В вашем случае вдова и вы с братом.Вы сможете как перезаключить с жильцами договор, так и выселить их из квартиры.Вы, как наследники, не вправе перезаключать договор или как-либо распоряжаться жильем до получения нотариальных свидетельств. То есть, если отец умер в марте, то вы, как его преемники станете полноправными владельцами жилья примерно в октябре (я не знаю точной даты смерти вашего отца). Поэтому в промежуток с марта по октябрь у вас, как у наследников на руках не будет никаких документов, позволяющих вам (в том числе и вдове) перезаключить договор с нанимателями.Исходя из вышеизложенного, в течении 10 месяцев вдова сдавала квартиру в найм без оформления договора найма.В соответствии с этим у нее возникло неосновательное обогащение в порядке ст.1102 ГК РФ.Ознакомиться здесь:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/49f09b23a7383f77a52746e03ffe821d13bd9b4e/
Квартиранты и мачеха вступили в сговор и лгут.В идеале — ознакомиться со старым договором аренды,
Поговорите с ними еще раз.Пусть они покажут вам договор найма с отцом.Если они откажутся, спросите на каком тогда основании они проживают в квартире на протяжении 10 месяцев?
Как лучше поступить в этом случае?
Думаю, вам надо обратиться в полицию с заявлением о том, что в квартире, которая вам принадлежит незаконно проживают какие то люди.Заявление составляют в порядке ст.141 УПК РФ.Ознакомиться здесь:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34481/a0cbfcf18594be9e27992cdb9a5aa9e641032b62/
Далее, по вашему заявлению проведут проверку в соответствии со ст.144 УПК РФ.Ознакомиться здесь:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34481/a3d0f7ee6816ad8ac5a3a3975cf93b26a443c4f8/
Этих людей вызовут в полицию, возьмут объяснения.Никто не захочет, чтобы в отношении него было возбуждено уголовное дело, как вариант, по ст.159 УК РФ.В соответствии с этим они дадут пояснения, что проживают по договору ( в том числе и по устному), производят ежемесячно такую то оплату и кому.Вызовут так же вдову.Так же возьмут объяснение.Далее вам пришлют постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.Вы его не обжалуйте, не надо.Оно вам пригодится в другом.Далее напишите в полицию заявление об ознакомлении с материалом доследственной проверки по вашему заявлению с применением метода фотофиксации.Через несколько дней вас пригласят на ознакомление.Вы все сфотографируете.Таким образом, после ознакомления у вас на руках будут копии материала с пояснениями, что оплата была произведена вдове.Кстати, вам материал еще пригодится для подачи иска.Ведь в нем будут указаны ФИО нанимателей, их контактные телефоны и иная информация, необходимая для подачи иска: сведения о том, какую сумму (общую) они выплатили для установления цены иска и оплаты госпошлины в суд.Все, у вас все будет готово.Обращайтесь в суд к вдове с иском о взыскании неосновательного обогащения.Нанимателей можно привлечь в качестве третьих лиц.Далее в суде заявите ходатайство об истребовании материала в судебное заседание.Вот вам и доказательства.Если вдова в суде будет отказываться о том что ей выплачивались деньги, суд возможно огласит ее пояснения по данному факту.
Здравствуйте, в данном случае, насколько я понял — Вы приняли наследство вовремя (направили заявление о принятии наследства нотариусу), оформили ли право собственности — нет об этом информации в вопросе. Тем не менее, согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»
Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).
Поэтому все Вы наследники втроём являлись в указанный Вами период сдачи квартиры в найм собственниками квартиры, соответственно эти доходы от сдачи должны были распределены на троих, что не было сделано. Сам договор найма обоснованно был пролонгирован, потому что по правилам ст. 675 ГК РФ
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
У Вас вопрос основной в доказанности факта заключения договора отцом, передачи денег по оплате договору мачехе. Сам договор в общем-то отцом вполне мог быть заключен и в устной форме, незаконной сделкой несоблюдение письменной формы такой договор не делает, но в силу ст. 162 ГК РФ
лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.
Поэтому уже какими-то другими доказательствами нужно доказывать, например, нужно знать кто оплачивал коммунальные услуги — если наниматели, то вполне можно будет через суд запросить банковские выписки о том со счета каких лиц поступала оплата, возможно это и были наниматели. Также возможно направить заявление в полицию о проведении проверки по факту, например, по присвоению мачехой денег по найму квартиры, здесь просто все обстоятельства грамотно будет изложить в заявлении с направленность всего содержания именно на присвоение, будет отказ в возбуждении, с большой вероятностью можно сказать, но в Вашем случае большого значения это не имеет, потому что цель в данном случае больше сбор доказательств для гражданского процесса, хотя полиции об этом не обязательно знать, обязанности нет такой сообщать Вам об этом. По окончании проверки в ходе которой появятся и объяснения мачехи и объяснения нанимателей, возможно ещё что-то, свидетельствующее и о договоре и о деньгах переданных. В полиции обычные люди привыкли, как правило, правду говорить. Вы потом как заявитель сможете ознакомиться с материалами проверки сделать копии, такое право у Вас имеется. Вот эти копии уже и будут не свидетельскими, а письменными доказательствами, на основании которых возможно будет обосновать требования к мачехе в гражданском процессе. Если нужно что-то будет — пишите через чат мне, это отдельная оплачиваемая услуга, условия в чате же и обговариваются, поэтому самостоятельно уже решайте нужно Вам что-то или самостоятельно сможете всё сделать. .
Максим, добрый день.
В первую очередь, Вам следует зафиксировать факт проживания квартирантов в квартире, установить их личность. Для этого обращаетесь в органы миграционного учета или в полицию, только не по вопросу о выселении (этим полиция не занимается, так как это жилищный, при этом защита жилищных прав осуществляется только судом (ст.11 ЖК РФ). Ни один полицейский не имеет полномочий решать данную проблему, и тем более, как Вы указываете
Приходить с полицией, выставлять арендаторов на мороз,
Можно как-то доказать незаконное обогащение?
Можно, только не как-то, а имея четкий последовательный план, исходя из конкретных обстоятельств.
Вам следует вынудить квартирантов общаться с Вами и предоставлять интересующую Вас информацию и документы. Как вариант, направить/вручить претензию о взыскании неосновательного обогащения (см. ст.1102 ГК РФ), состоящего в сбережении денежных средств при внедоговорном пользовании квартирой. Это либо заставит нанимателей предоставить имеющийся у них договор и доказывать осуществление платы любыми доступными им способами, либо выселиться из такой проблемной квартиры и от таких проблемных наймодателей. Если деньги действительно передавались наличными, то доказательств внесения платы у нанимателей нет. Как Вы это используете, и будете ли использовать — тут уже Вам решать. Сумму неосновательного обогащения можете определить на основании справки какого-либо агентства недвижимости о стоимости найма аналогичного жилья в интересующий период.
После его смерти арендаторы незаконно продолжили платить арендную плату жене — мачехе без заключения нового договора (т.к. наследники в наследство ещё не вступили и новый договор составить не было возможности)
Заблуждение. В силу п.4 ст.1152 наследство принадлежит наследнику с даты открытия наследства. Поэтому никто не запрещает заключать договор найма с новыми условиями, при этом необходимо согласие нанимателей на такие новые условия, поскольу прежний договор действует. смерть наймодателя не является основанием для его прекращения. Меняется только сторона наймодателя. (см. ст.617 ГК РФ).
Ве остальные вопросы, в том числе сопутствующие, возможно подробно рассмотреть в рамках индивидуальной консультации в чате.
С уважением