Нужно ли нотариальное удостоверение сделки?

Здравствуйте, уважаемый рустам!              

В данном случае, с правовой точки зрения договор продажи доли в праве собственности на объект недвижимости на публичных торгах подлежит нотариальному удостоверению.

Поскольку в силу  п. 1 ст. 449.1 Гражданского кодекса РФ на публичных торгах может быть продано имущество в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Рустам, здравствуйте!

Продажа 1/2 доли квартиры с публичных торгов по банкротству. Нужно ли нотариальное удостоверение сделки?

Согласно ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно ст.42 подлежат обязательному нотариальному удостоверению СДЕЛКИ (любые независимо от формы и причины) по отчуждению долей, в том числе всеми участниками.Ознакомиться здесь:

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/

 Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ на публичных торгах может быть продано имущество в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.Ознакомиться здесь:

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/927637cb4d99353d7397c7965dde7e719129c365/

В соответствии со ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки необходимо:

 в случаях, указанных в законе;

 Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
иначе сделка так и останется ничтожной.Ознакомиться здесь:

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/87d08b8cd422fd513477ea7f4367e748235c9902/

Таким образом, нотариальное удостоверение сделки предусмотрено законом.

Рустам, добрый день.

Да, нотариальное удостоверение сделки требуется, поскольку продажа долей в общей собственности на недвижимость с публичных торгов не входит в перечень исключений из общего правила, установленного п.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости о необходимости нотариального удостоверения сделок с долями. При этом в соответствии со ст.163 ГК РФ нотариальному удостоверению подлежат сделки, на которые прямо указано в законе. Указанная позиция подтверждалась Верховным судом в Кассационном определении  Верховного Суда РФ от 17 ноября 2021 г. № 75-КАД21-1-К3

С уважением

Здравствуйте, Рустам!

На мой взгляд, нотариальное удостоверение указанной сделки, в данном случае — не требуется.

Обоснования:

1) Судебная практика. Так, по одному из гражданских дел (суд апелляционной инстанции, Санкт — Петербургский городской суд), в апелляционном определении указано следующее:

Отклоняя доводы истца о том, что сделка по отчуждению спорного имущества не была нотариально удостоверена в установленном законом порядке, что само по себе, по мнению истца, влечет ее ничтожность, суд первой инстанции верно исходил из того, что требования Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по нотариальному удостоверению договора направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности, которое в данном случае неприменимо, с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентировано специальными нормами закона, подлежащими применению. 

2) Так же, заслуживает внимание интересная выдержка, по тем — из комментария к ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Юридические лица: постатейный комментарий к главе 4 / Е.В. Бадулина, К.П. Беляев, А.С. Васильев и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 524 с.

По общему правилу сделка, направленная на отчуждение доли (части доли), подлежит нотариальному удостоверению. При несоблюдении этого требования сделка недействительна (ничтожна). Нотариальное удостоверение не требуется в случаях: — приобретения обществом доли (части доли) (п. 3 комментируемой статьи, ст. 23 Закона об ООО); — выхода участника общества из общества (ст. 94 ГК, ст. 26 Закона об ООО); — использования преимущественного права покупки доли (части доли) (п. 2 комментируемой статьи, п. п. 5 — 7 ст. 21 Закона об ООО); — распределения доли, принадлежащей обществу, между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам (п. 5 комментируемой статьи, ст. 24 Закона об ООО). Данный перечень содержится в п. 11 ст. 21 Закона об ООО. В нем не названа продажа доли (части доли) с публичных торгов. Создается впечатление, будто договор продажи доли с торгов подлежит нотариальному удостоверению. Думается, такое впечатление ошибочно. Конечно, было бы правильно, чтобы среди случаев, когда нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли не требуется, была бы названа и продажа с торгов. Этого нет. И тем не менее нотариальная форма не требуется, в силу того что законодательством устанавливается специальный порядок заключения договоров на торгах (ст. ст. 447, 448 ГК). Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (п. 6 ст. 447 ГК). В частности, особенности заключения договоров на торгах проявляются в том, что договору предшествует извещение о проведении торгов, участники торгов вносят задаток, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этой системе отношений нотариусу «нет места». Нотариально удостоверяется договор, составленный в виде одного документа, подписываемого его участниками. Протокол о результатах торгов все же иной документ. Это не договор, но документ, имеющий силу договора.

Кроме указанного, не забывайте и о том, что законом предусмотрено соблюдение порядка реализации преимущественного права покупки доли в квартире — в ходе банкротства. В силу положений статьи 250 ГК РФ, предусматривается преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности, которое принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением.

Констиуционный Суд России, в своем Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 16 мая 2023 г. N 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина», разработал следующий временный порядок, применяемый до внесения изменения в федеральное законодательство — федеральным законодателем,

При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.