Могут ли разрешить сделку, если доли выделим и на расчетный счет после продажи положим?

Здравствуйте!

По моему мнению отказать в выдаче предварительного разрешения не должны.

Так согласно ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного

При этом стоимость имущества в приобретаемой квартире подопечного равнозначна или дальше больше с учетом того, что Вы пишите

После выделения долей, хотим продать данную квартиру, а доли выделить в Московской области, в жилом доме на земле ИЖС, исходя из принципа:

— вместо 3 м.кв. выделить каждому по 30 м.кв.

— стоимость доли будет не 350 тыс, а 550 тыс.

В Административном регламенте предоставления государственной услуги города Москвы
«Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с
имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему,
совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному
гражданину» (Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 30 марта 2023 г. № 508-ПП) указано, что основанием для отказа в выдаче предварительного разрешения является 

Наличие обстоятельств, установленных Гражданским
кодексом Российской Федерации и Федеральным законом
от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», препятствующих
выдаче заявителю предварительного разрешения на совершение сделок с
имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, подопечному,
недееспособному (ограниченно дееспособному).

2.10.1.10. Уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего,
подопечного, недееспособного (ограниченно дееспособного) в результате
совершения сделки.

У Вас же этого не происходит (уменьшения стоимости имущества несовершеннолетнего). 

На основании этого можно оспаривать отказ в выдаче предварительного разрешения.

Отказ можно оспаривать согласно ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ  «Об опеке и попечительстве»

Добрый день, Наталия.

1. Действительно ли откажут? Ссылку по какому закону.

 Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее — Закон № 48-ФЗ) опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению).

Основания для отказа в предоставлении предварительного разрешения указаны в разделе 2.10. Административного регламента предоставления государственной услуги г. Москвы «Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному», утвержденному постановлением Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП. Данный перечень исчерпывающий.

В частности основаниями для отказа являются уменьшение стоимости имущества в результате совершения сделки (пункт 2.10.1.10), стоимость отчуждения ниже рыночной стоимости (пункт 2.10.1.13).

Также необходимо обратиться к типовой форме заявления на предоставление государственной услуги, утвержденной данным Административным регламентом. В данной форме заявления необходимо выбрать вид совершаемой сделки с недвижимым имуществом. Исходя из представленных вариантов продажа жилого помещения возможна при одновременном приобретении другого жилого помещения (мена, купля-продажа) либо по договору долевого участия. При этом форма данного заявления различает жилое помещение и иное недвижимое имущество. Если исходить из буквального толкования денежные средства на счет несовершеннолетнего можно положить только от продажи иного имущества либо положить остаток от приобретения жилого помещения.

Кроме того, исходя также из буквального толкования, то приобретение имущества путем дарения не допускается.

Если жилое помещение будет приобретено по договору купли-продажи или мены и стоимость приобретенного имущества будет не ниже отчуждаемого, то оснований для отказ в выдаче предварительного разрешения не имеется.

2. Есть ли шанс оспорить отказ в суде, с учетом того, что дети там не проживают? А стоимость долей и метраж будет выше.

В силу части 3 статьи 21 Закона № 48-ФЗ вы вправе оспорить в суде такой отказ. Тот факт, что дети там не проживают не является основанием для отмены отказа органа опеки и попечительства. Для доказывания стоимости приобретаемого имущества потребуется отчет об оценке.

3. Могут ли разрешить сделку, если доли выделим и на расчетный счет после продажи положим?

 Как указал выше, Вам откажут. Такой вид сделки, как отчуждение жилого помещения и перечисление полученных денежных средств на счет несовершеннолетнего формой заявления не предусмотрен. Можно перечислить на счет только остаток денежных средств после сделки по приобретению жилого помещения.

4. Можно ли выделить доли в месте их регистрации, в квартире, которая принадлежит дедушке детей. Если нет, можно ли оспорить в суде, с учетом того, что в метраже и в деньгах — это будет улучшение жилищных условий.

Сделки между близкими родственниками и несовершеннолетними, за исключением дарения, запрещены в силу части 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Добрый день! Нарушени прав несовершеннолетних в тех действиях, которые вы хотите совершить не усматривается. Не обращайте внимания на устныне ответы органов опеки, подавайте заявление на выдачу разрешения

В соответствии со ст. 21 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 10.07.2023) «Об опеке и попечительстве»

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Таким образом, опека «просто так, потому что им не нравится Московская область» выдать отказ не может, он должен быть со ссылками на закон, а в вашем случае, права детей не ущемляются.

3. Могут ли разрешить сделку, если доли выделим и на расчетный счет после продажи положим?

Даже если они откажут именно в продаже старых долей и приобретении новых, они должны дать разрешение как минимум на перечисление денег от продажи детских долей на счета детей

4. Можно ли выделить доли в месте их регистрации, в квартире, которая принадлежит дедушке детей. Если нет, можно ли оспорить в суде, с учетом того, что в метраже и в деньгах — это будет улучшение жилищных условий.

В данном случае, опека точно откажет, так как это будет дарение между близкими родственниками — это раз, и право собственности на новые доли квартиры должны быть приобретены (именно, куплены) на имя детей. В данном случае, бороться с опекой с суде будет бессмысленно, я считаю.

Поэтому подавайте заявление на получение разрешения с условием или приобретения долей детям в другой квартире или с правом зачисления денег от продажи на счета детей, не позднее, чем через 15 дней опека выдаст вам распоряжение. И не обращайте внимание на то, что они говорят вам устно.

Удачи вам в решении вашего вопроса!