Как уменьшить НДФЛ при продаже дома и участка без документов о строительстве?

Question

Есть участок 22 сотки с жилым домом. Дом введен в эксплуатацию в 2023 году. Участок так же сформирован единый кадастровый номер из трех участков в 2023 году. Никаких вычетов при продаде быть не может. Документов на строительсво дома не сохранял никаких так как планировал владеть им более 5-ти лет, но решил продавать реально по себестоимости за 60 млн. руб. Какие есть варианты не платить или максимально уменьшить НДФЛ? Есть ли прецеденты заказать независимую оценку недвижимости и предоставить эти документы в обоснование затрат для налоговой?

Анна Гурина · Answer

Александр, добрый день! Раз у Вас не имеется документов, подтверждающих расходы на возведение дома, то Вы можете доход уменьшить только на вычет в 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). решил продавать реально по себестоимости за 60 млн. руб. Как вариант — продать по стоимости равной 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ) с уменьшением на вышеуказанный вычет. Есть ли прецеденты заказать независимую оценку недвижимости и предоставить эти документы в обоснование затрат для налоговой? В случае продажи недвижимости физ лицом применяется кадастровая стоимость такой недвижимости. Если кадастровая стоимость по Вашему мнению завышена, то Вы вправе ее оспорить (ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Заявление об оспаривании кадастровой стоимости подается в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. К заявлению приложите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. На практике зачастую таким образом кадастровая стоимость снижается.

Юлия Павлюк · Answer

Здравствуйте! На мой взгляд, из-за небольшого срока владения (менее 5 лет, а для единственного жилья — менее 3 лет) у вас особых вариантов, кроме как использовать вычет 1.000.000, нет. Так как участки объединены в один, срок владения считается со дня регистрации нового участка (ст.11.6 ЗК РФ). И так как срок менее предельного срока владения (3-5 лет), возникает обязанность по налогу (п.17.1 ст.217 нк рф). При такой стоимости имущества вычет 1.000.000 — не самый выгодный вариант. Вам остается либо платить высокий налог, либо выждать необходимый срок.

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! С учетом требований положений подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, установлено, ваше право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных вами расходов на новое строительство. Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/ В соответствии с требованиями подп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ, установлено, что вам для получения вычета нужно представить документы, подтверждающие произведенные вами расходы. Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/ ФНС давала разъяснения в письме ФНС России от 20 мая 2021 г. № БС-19-11/215@), что законодательство не содержит исчерпывающий перечень документов, подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы, но устанавливает обязательное условие, что: документы должны быть оформлены в установленном порядке и подтверждать непосредственно произведенные налогоплательщиком расходы Подробнее тут: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/401438788/ Если Вы можете документально подтвердить, что строили дом за счет собственных средств (например, выписки с банковских счетов подтверждающие произведенные вами расходы, квитанции к приходным ордерам, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и т.д.), то согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, вы вправе рассчитывать на налоговый вычет в 1 млн рублей. Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/ Заказ независимой оценки недвижимости, вряд ли может вам помочь обосновать стоимость строительства дома, не гарантирует признания затрат налоговой. Подробнее тут: www.garant.ru/article/1657876/