Необходимо составить аргументированное письмо в отдел опеки. Продажа земли. Долевая собственность, озвучен по телефону предварительно отказ. Готовы выделить долю в квартире или денежные средства. Опека считает, что дарение доли не может быть
Добрый день, Мария.
Вам необходимо сначала получить отказ в выдаче предварительного разрешения от органа опеки и попечительства. Данный отказ должен быть мотивирован.
Согласно части 3 статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
Для оспаривания отказа в выдаче предварительного разрешения необходимо опираться на мотивировочную часть отказа.
Если сособственником земельного участка, который планируется продать, является несовершеннолетний, то в соответствии со ст. 37 СК РФ на отчуждение такого участка в любом случае придется получать предварительное письменное согласие от органа опеки.
Орган опеки при рассмотрении заявления о даче согласия на сделку по отчуждению земельного участка с долей несовершеннолетнего обязан проверить, не будут ли ущемлены имущественные права несовершеннолетнего собственника в результате данной сделки, а также проверить, не будет ли ухудшено материальное положение несовершеннолетнего собственника в результате такой сделки.
В целях получения положительного решения органа опеки в части дачи согласия на сделку по продаже земельного участка с детской долей в орган опеки может быть предоставлен любой документ, подтверждающий, что имущественное и материальное положение несовершеннолетнего сособственника продаваемого земельного участка не ухудшится в результате сделки по продаже участка, в том числе это могут быть следующие документы:
— предваритетельный договор о покупке иного объекта недвижимости в собственность несовершеннолетнего, по своим характеристикам и стоимости не менее отчуждаемого;
— выписка из ЕГРН об оформлении на имя несовершеннолетнего иной недвижимости в собственность (или доли в ней), по размерам, характеристикам, стоимости не менее отчуждаемой;
— нотариальное обязательство родителей как законных представителей несовершеннолетнего об обязательном перечислении денежных средств, полученных в результате продажи участка (в размере детской доли) на номинальный счет, открытый в банке на имя несовершеннолетнего сособственника продаваемого участка с обязательным предоставлением в орган опеки выписки по данному счету после сделки.
Если орган опеки откажет в даче согласия на сделку по продаже участка с детской долей, следует требовать письменный мотивированный отказ с указанием причин, по которым в согласовании сделки будет отказано, чтобы была возможность изучить данный отказ и при необходимости оспорить его.
Основное условие, которое должно быть соблюдено при продаже доли несовершеннолетнего ребенка в недвижимости — сохранение или улучшение материального положения несовершеннолетнего продавца.
Т.е. в результате сделки по продаже имущества несовершеннолетнего ему должно быть предоставлено в собственность иное такое же или равнозначное по характеристикам или стоимости имущество, или (что будет еще лучше — иное более дорогое недвижимое имущество) в собственность, либо на имя несовершеннолетнего будет открыт номинальный счет с зачислением вырученных от продажи средств на данный счет.
В соответствии с ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
отказ органа опеки и попечительства в выдачи предварительного разрешения, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного, должен быть мотивирован.
Если баланс материальных интересов ребенка будет соблюден, а орган опеки все равно откажет в одобрении сделки, то такой отказ надо будет обжаловать в судебном порядке.
Положительная судебная практика по оспариванию отказов органов опеки в согласовании сделок по распоряжению имуществом несовершеннолетних имеется:
Например, Конституционный Суд в Определении от 06.03. 2003 г. № 119-О указал:
Из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.
Аналогичный вывод сделан в Решении Останкинского районного суда города Москвы от 05.09.2017 г. по делу № 2-3544/17. Суд указал следующее:
Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то, ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.
В Решении Артемовского городского суда Свердловской области от 12.04.2017 г. по делу № Дело № 2-182/2017 отказ органа опеки в согласовании сделки по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего был признан незаконным.
Вывод Суда:
Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав несовершеннолетнего по отчуждению его доли в праве совместной собственности с матерью на квартиру и по приобретению другого жилого помещения в его единоличную собственность. Поскольку правовых оснований в отказе в выдаче предварительного разрешения на совершение указанной сделки у ответчика не имелось.
Таким образом, при предоставлении в орган опеки доказательств того, что материальное положение несовершеннолетнего собственника доли в продаваемом участке не будет ухудшено в результате его продажи и получении несмотря на это отрицательного решения органа опеки, такое решение надо обжаловать в судебном порядке, т.к. практика судебная положительная.
Здравствуйте!
Отказ в выдаче предварительного Вы можете оспаривать в судебном порядке, согласно ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Поэтому необходимо для начала получить отказ в выдаче разрешения органа опеки и попечительства для целей его оспаривания
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
По поводу дарения, отказ может быть мотивирован тем, что денежные средства не были поступлены непосредственно на денежный счет ребенка, или направлены на приобретение равнозначной доли ( по стоимости) в квартире, а значит это повлекло за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, что недопускается согласно ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Оспаривать придется обосновывая, что стоимость подаренной доли, равнозначно стоимости доли, которая была отчуждена по договору купли-продажи.
Добрый день! Меня ознакомили с предварительным ответом, суть отказа — доля не может быть подарена, тк дарение не улучшает условий для несовершеннолетнего. Выделение денег так же не поддерживается опекой. Нет такой практики. Я не могу ждать ответа письменного, тк есть пдкп и есть покупатели, задача вопроса — предупредить ситуацию от необоснованного отказа.
Дарение улучшает жилищные условия несовершеннолетнего, поскольку он наделается правами в жилом помещении, в его собственность поступает доля.
Вм нужно будет этот отказ оспаривать в судебном порядке, согласно ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Данные моменты должны быть мотивировано обоснованы. В каком регионе Вам предварительно озвучен отказ? Я попробую поискать административный регламент предоставления предварительного разрешения органа опеки по данному региону, может в нем этот момент конкретизирован.
В целом в Российском законодательстве условия выдачи предварительного разрешения не конкретизированы и отданы на рассмотрение органов опеки и попечительства.
Ваше письмо вряд ли изменит ситуацию, и с вероятностью 99 % орган опеки Вам откажет. Вам либо соглашаться на условия органа опеки, попробовать согласовать иной вариант, который устроит органы опеки, либо оспаривать их отказ.