Как продать долю несовершеннолетнего 1/3 в квартире при отказе опеки?

Question

Здравствуйте, 3 к квартира, 3 собственника по 1/3, один дедушка, один двоюродный брат 15лет несовершеннолетний и ещё доля 14л мой сын -я мама. Продаем долю моего сына 1/3, разрешение опеки есть. В свидетельстве отец прочерк. Все документы собраны для сделки, мы с сыном выписались с 3ком квартиры, справки о том что нет задолженности со всех ком служб собрали. Уведомление двум собственникам о продажи доли по почте направлено месяц назад от сына и от меня. Пришла к натариусу для подготовки договора, он говорит, что надо какой то отказ опеки по второму несовершеннолетниму. Опека говорит мы такие отказы не делаем. Кто нибудь может пошагово мне объяснить как мне с сыном правильно продать долю у него 1/3 доли в квартире. Покупатель ждёт. Весь процесс, что не так, все документы собраны, уведомления отправлены о преимущественном праве выкупа. У них нет денег и не собираются покупать. Мне как третьему лицу продать долю сына. У сына уже выделена доля в другой квартире и разрешение опеки у нас есть, повторюсь . Помогите, кто может полностью описать как должны мы поступить и оформить договор купли продажи у нотариуса? Может повторно через нотариуса ещё двоим собственникам отправить уведомление о предложении выкупить и что мы продаем долю свою третьему лицу. По таким то условиям. Что не так?

Ольга Николаева · Answer

Здравствуйте, Повторно направлять уведомления через натариуса не нужно. Если Вы ранее уже направляли. У деда и у двоюродного брата 15-летнего преимущественное право покупки в силу ст.250 ГК РФ С делом понятно, он сам решает брать не брать. А за несовершеннолетнего решение принимают соответвенно законные представители( родители). А родители выразили в каком-то виде отказ от приобретения доли? Или Вы выбрали определённый срок, они не купили и Вы продаете третьему лицу? Также как и Вы получали согласие опеки на продажу доли Вашего сына, натариус хочет видеть согласие опеки на отказ от преимушественного права покупки. Ст 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на… совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав ....

Анна Слесарева · Answer

Добрый день! Здравствуйте, 3 к квартира, 3 собственника по 1/3, один дедушка, один двоюродный брат 15лет несовершеннолетний и ещё доля 14л мой сын -я мама. Продаем долю моего сына 1/3, разрешение Если вы уведомили и дедушку и несовершеннолетнего сособственника в соответствии со ст. 250 ГК РФ о продаже доли и никто из них не прореагировал, то законом не установлено, что родители несовершеннолетнего обязаны получать какой-либо документ от опеки, чтобы отказаться от преимущественного права покупки доли на имя несовершеннолетнего ребенка. Тут нотариус просто перестраховывается, так как я лично проводила у нотариуса сделки с вернувшимися уведомлениями о вручении (где родители просто решили не покупать долю и никаких отказов не писали, но это в Санкт-Петербурге). Советую вам позвонить в нотариальную палату вашего региона и уточнить у них данный вопрос. Если позиция нотариальной палаты вашего региона состоит в том, что родители обязаны получить разрешение опеки на оформление отказа от покупки доли, то тут только либо получать такое разрешение, либо просить у нотариуса письменный отказ в совершении нотариального действия и обжаловать его в суде (это конечно не меньше пары месяцев займёт)

Елена Максимова · Answer

Здравствуйте, Светлана! Нотариус в данном случае прав. Необходимо предварительно разрешение (согласие) органов опеки в случае дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. По поводу этой ситуации Верховный Суд РФ еще в 2007 году принимал решение (Решение ВС РФ от 15 августа 2007 г № ГКПИ07-737) где разъяснил, что разрешение органов опеки в данном случае должно рассматриваться в единстве с нормами ст. 250 ГК РФ: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Преимущественное право покупки защищает интересы других участников долевой собственности. Отказ от принадлежащего несовершеннолетнему лицу преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности, относится к сделкам на совершение которых в силу ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки. Невыполнение указанных требований закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности. Выяснение действительного желания и возможности реализации несовершеннолетним права преимущественной покупки, мнения родителей, наличие или отсутствие противоречия между родителями и несовершеннолетним, как раз и входит в компетенцию органов опеки. На этом основании нотариус и требует согласие органов опеки на отказ от преимущественного права покупки вторым несовершеннолетним. В вашем случае родители второго несовершеннолетнего собственника должны сейчас обратиться в опеку за согласием на отказ от преимущественного права покупки. И потом уже с таким согласием вы можете идти к нотариусу и оформлять документы. Если опека отказывается давать такое согласие, то обжаловать нужно отказ именно органов опеки.