Как законно передать 5 м квартиры: можно ли продать ниже рынка или лучше подарить?

Question

Сестра матери хочет переписать на меня 5 метров жилья в своей московской квартире. Но почему-то убеждена, что выгоднее их не подарить, а продать мне эти 5 м в Москве за 10 000 рублей. Есть ли у этого подхода какие-то основания, можно ли продавать метры в Москве не по рыночной стоимости, и как лучше передать эти метры, чтобы это было законно и чтобы все могли избежать лишних издержек. Что будет, если их просто подарить?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Анна. Если цена по сделке будет занижена, то НДФЛ все равно могут начислить исходя из кадастровой стоимости согласно части 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ. И в этом смысле не важно дарение или купля-продажа. Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения 2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. Если же сестра мамы хочет таким образом защититься от исков по банкротству, то это тоже не вариант, с занижением стоимости. Ввиду занижения стоимости объекта недвижимости сделка будет подозрительной на основании статьи 61.2 ФЗ О несостоятельности (банкротстве) и может быть признана недействительной. С уважением! эксперт Г.А. Кураев

Ольга Николаева · Answer

Здравствуйте, Если дарение происходит не между близкими родственниками, а Вы с тётей в силу ст.14 СК РФ близкими родственниками не являетесь, то при дарении у одаряемого возникнет налог Вот разъяснения ФНС по этому поводу https://www.nalog.gov.ru/rn38/taxation/taxes/6773185/ При этом, следует учесть, то выделяемая доля, которую тётя хочет Вам подарить или продать, должна быть не менее 6 кв метров Ст 30 ЖК РФ Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника... А сколько по времени она владеет квартирой? Если менее минимального срока владения (3/5 лет), то при продаже доли в 10 тыс руб налог она заплатит все равно от 70% кадастровой стоимости этой доли. Если более, то сумма может быть любая. Но так как сделка нотариальная, натариус вряд-ли дамт указать такую сумму