Можно ли построить дом на арендованной сельскохозяйственной земле?
Здравствуйте, уважаемые юристы! Очень нуждаюсь в вашем совете. Я являюсь главой КФХ. Есть сельскохозяйственная земля, находящаяся в аренде на 49 лет. Могу я построить на этой земле дом? Сельскохозяйственная деятельность ведется. И какая последовательность действий?
Спасибо за помощь.
Добрый день,
Согласно п.1 ст.11 ФЗ "«О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могутпредоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Т.е. предполагается, что деятельность КФХ может осуществляться и на арендованной земле.
Согласно п.4 ст.11 ФЗ "«О крестьянском (фермерском) хозяйстве» на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.
По смыслу п.п.1 и 4 данной статьи можно сделать вывод, что строительство возможно и на арендованной земле.
Однако, дальнейшая процедура строительства в настоящее время не регламентирована, я бы рекомендовал придерживаться правил застройки для данной местности определенной для ИЖС, нет регламентации порядка строительства, непонятно надо ли подавать уведомление о начале строительства и получать соответствующее уведомление о соответствии предполагаемого строительства и т.п., распространяется ли дачная амнистия на такие постройки и т.д.
Кроме того, есть регионы которые запрещают такое строительство законом уровня субъекта федерации, вам необходимо уточнить не относитесь ли вы к таковому региону.
Помимо этого, если в договоре аренды предусмотрен запрет на строительство домов (а если вы его заключали до принятия закона), то возможно в том или ином виде он есть или подразумевается, могут возникнуть проблемы с арендодателем.
Поэтому рекомендации такие:
-выясняете относится ли ваш регион к числу тех, где с строительство жилого дома в рамках КФХ запрещено;
-согласовываете строительство с арендодателем и муниципалитетом (возможно это одно и тоже лицо);
-осуществляете постройку в рамках норм установленных законом;
— регистрируете постройку.
При этом на каждом этапе необходимо быть готовым решать вопросы, на настоящее время не урегулированные законодательством.
Здравствуйте!
Можно ли построить дом на арендованной сельскохозяйственной земле?
Закон такую возможность предоставляет. То, что земля не в собственности, на праве аренды не является препятствием для строительства дома.
В настоящее время можно строить жилые дома и на земле категории сельскохозяйственного назначения.
Согласно ч.4 ст.11 Федерального закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 N 74-ФЗ
4. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.
У Вас есть КФХ, так что можете строить один жилой дом. Но нужно соблюсти указаные выше условия в том числе в части площади застройки.
Также надо смотреть условия договора аренды. И надо понимать какая у Вас территориальная зона ( СХ1, СХ2 или СХ3 ).
И какая последовательность действий?
Вам надо направить уведомление о начале строительства в администрацию в порядке ст.51.1 ГрК РФ и получить уведомление о соответствии.
Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратитсья к о мне в чат.
В договоре аренды ничего не сказано о запрете на строительство.
Это уже хорошо.
Вроде как закон о фермерском доме не выделяет территориальные зоны на которых можно строить дом или я не так понял?
Зона СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно возводить жилые строения.
Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена для КФХ (включая жилую недвижимость).
Зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 — обычно на этой зоне жилые строения не строят.Но вот в том то и дело, что даже на участке, занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство жилого дома. Так что в принципе Вы правы. Тем не менее насчет территориальной зоны все равно уточните.
Здравствуйте!
Можно ли построить дом на арендованной сельскохозяйственной земле? Здравствуйте, уважаемые юристы! Очень нуждаюсь в вашем совете. Я являюсь главой КФХ. Есть сельскохозяйственная земля, находящаяся в аренде на 49 лет. Могу я построить на этой земле дом? Сельскохозяйственная деятельность ведется. И какая последовательность действий?
С учетом требований п.4 ст.11 ФЗ "«О крестьянском (фермерском) хозяйстве», если в договоре аренды, ПЗЗ, указан вид разрешённого использования «строительство индивидуального жилого дома» или «размещение дач», то на таком участке можно строить. Строение можно в последствии оформить в собственность.
Вам нужно получение разрешения на строительство. К заявлению о выдаче разрешения должны быть приложены правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды), схема планировочной организации участка, градостроительный план и другие документы.
Арендованный у государства земельный участок в дальнейшем можно выкупить. Исключительное право на его приобретение в собственность или в аренду имеют собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Я дополню свой ответ:
Пожалуйста. Возможность строительства на арендованной земле на СХ-1 зависит от вида разрешённого использования (ВРИ) участка.
На землях сельскохозяйственного назначения (кроме сельскохозяйственных угодий) допускается строительство объектов недвижимости, используемых для сельскохозяйственного производства. Основным условием является то, что земельный участок используется в соответствии с целевым назначением.
На сельскохозяйственных угодьях строить что-либо запрещено. Изменение вида разрешённого использования для таких земель возможно только после перевода их в другую категорию. Любое строительство на указанном участке будет являться самовольной постройкой.
Региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Статья 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признает земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Статья 79 ЗК РФ устанавливает особый правовой режим земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)), а именно приоритет их использования и особую охрану.
Согласно ч. 6 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
Таким образом на земельном участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения, эксплуатируемого крестьянским (фермерским) хозяйством, могут размещаться любые производственные, а также иные объекты, в том числе здания, строения, сооружения, используемые в процессе сельскохозяйственного производства.
Необходимо учитывать, что использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается.
Согласовать прежде всего относится к арендодателю в контексте договора аренды (чтобы не получить потом судебные разбирательства), и соблюсти порядок строительства, т.е. уведомить уполномоченный орган о начале строительства, получить от него уведомление о соответствии предполагаемого строительства законодательству и нормам ПЗЗ.
Если будет отказ, возможно просудиться и уже вооружившись судебным решением спокойно строить. В рамках правовой неопределенности лучше перестраховываться на каждом этапе.