Пропустят ли опека продажу дома с маткапиталом и покупку меньшей ипотечной квартиры?

Здравствуйте!

Отказ  в выдаче предварительного разрешения на отчуждение имущества подопечного может быть, если в результате сделки происходит уменьшение имущества подопечного, в соответствии со ст. 37 ГК РФ.

Согласно ч. 2 данной статьи

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

 Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного необходимо получать в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

При этом Порядок выдачи предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества подопечного регламентируется на уровне местного самоуправления.  

Можете уточнить город проживания. 

Основанием для отказа также может быть то обстоятельство, что приобретаемое жилое помещение в залоге у банка, поскольку Вы пишите про приобретение  квартиры в ипотеку. 

Здравствуйте.

Каких-либо четких критериев для органов опеки в каких случаях давать согласие на сделку, а в каких отказывать, не существует, у опеки очень широкий предел субъективного усмотрения в каждой ситуации.

Но исходя из личной практики могу сказать, что органы опеки вряд ли выдадут Вам разрешение на продажу имущества несовершеннолетних на таких условиях.

Дело в том, что дети живут не на абстрактных долях, а в конкретном помещении, и  в данном случае, помещение, что Вы купите по своим характеристикам будет хуже того, что у них есть сейчас (меньше квадратура).

Органы опеки могут и скорее всего усмотрят в этом нарушение прав несовершеннолетних. Тем более квартира взамен будет еще и ипотечной, что существенно понижает шансы получить разрешение.

Отказ в выдаче разрешения на сделку Вы сможете обжаловать в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ), но шансов на успех будет немного, так как суду будет сложно объяснить необходимость продажи более просторного помещения в пользу менее просторного, да еще и без земельного участка.

С другой стороны, если Вы представите аргументы в пользу необходимости переезда детей в город, то возможно удастся добиться нужного Вам разрешения.

Здравствуйте, Светлана!

Однозначно ответить на Ваш вопрос нельзя, поскольку конкретных критериев на федеральном уровне нет: в ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ лишь закреплена необходимость получать разрешение органа опеки и попечительства.

Основная задача — не допустить уменьшение стоимости имущества подопечного. Но стоимость его оценивается не только по фактической цене сделки: учитывается и улучшение жилищных условий как таковых.

она в ипотеке

 Это тоже неоднозначный фактор. Для отчуждения даже части заложенного имущества (долей детям) в силу ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ потребуется согласие банка. Банки даже при разделе имущества его редко дают, а уж с детьми — тем более (ребенок некредитоспособен, он не может быть залогодателем).

Соответственно, до снятия обременения могут пройти годы. То есть доли детям будут выделены в очень далекой перспективе, что может послужить причиной отказа в выдаче разрешения.

Здравствуйте Светлана 

Отказа органов опеки можно оспорить . 

Так в Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2023 N 5-КАД23-22-К2  указывается. 

Как следует из материалов дела, орган опеки и попечительства при вынесении оспариваемого акта не проверял, соответствует ли она интересам несовершеннолетних, не выяснял, как заключение сделки повлияет на условия проживания детей и их имущественные права.
Поскольку возможность отчуждения недвижимого имущества в интересах подопечного предполагает исследование каждого случая с учетом совокупности всех обстоятельств, свидетельствующих о том, что в результате такого отчуждения не будут нарушены права несовершеннолетнего, вывод судов о том, что доказательств наличия исключительных случаев для отчуждения имущества малолетних детей Выборнова Н.В. не представила, нельзя признать правильным.

Таким образом орган опеки должен выяснить каким образом заключение сделки повлияет на имущественные права. Так далее если квадратура сохранится а жилишные условия улучшаться ( у детей) то не вижу риска. В случае отказа вы можете его оспорить в судебном порядке. 

Светлана надеюсь смог вам помочь 

С уважением Давидьянц А.Г.