Здравствуйте.
1. Сначала по Вашим вопросам.
Можно ли сделать что-нибудь, чтобы расторгнуть сделку?
По общему правилу расторгнуть договор Вы можете либо по основаниям, предусмотренным законодательством, либо по договорным условиям.
В Вашем договоре каких-то специальных условий для расторжения не предусмотрено, в пункте 22 указано, что
Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке, а также в порядке, предусмотренном Договором.
Несмотря на то, что буквально указано про какой-то порядок расторжения (есть некоторые основания, как, например, в пункте 14), предусмотренный Договором, такового порядка там нет, а значит нужно руководствоваться законодательством.
Законодательство предполагает, что по общему правилу расторгнуть договор беспричинно нельзя. Объясняется это необходимостью сохранять стабильность оборота и другими подобными целями, включая соблюдение принципа автономии воли.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Статья 1 ГК РФ.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 450 ГК РФ.
В то же время есть большое количество основания как для расторжения договора, например, в случае существенного нарушения условий договора:
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 450 ГК РФ.
так и для признания договора недействительным (или незаключенным).
Оценить Вашу ситуацию на предмет соответствия этим основаниям, не зная все обстоятельства, довольно затруднительно. Но так или иначе, наличие сервитута точно не является таким основанием. Отсутствие приточной системы и другие подобные серьезные характеристики — они как раз более существенны, однако против Вас здесь играет и пункт 7 Договора
Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого им Объекта, установленного путем его внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
и в целом то, что пока нежилое помещение не признано непригодным для эксплуатации, таким факты могут позволить Вам заявлять какие-то другие, кроме расторжения договора, требования (например, уменьшение цены, взыскание убытков). Однако эти требования Вы, опять же, сможете заявить, если докажете, что не были уведомлены о них, и то даже это не даст гарантий, что требования суд удовлетворит.
Играет против Вас и то, что в предпринимательских отношениях бремя доказывания своей позиции, тем более по таким требованиям, как расторжение договора, довольно строги и суд редко встает на защиту предпринимателя, считая, что он и так «должен все понимать».
2. Что касается, как я понял, Вашего главного опасения. Сам по себе сервитут ни в коем случае не позволяет кому угодно и как угодно проникать в Ваше помещение.
Сам по себе сервитут — это просто право ограниченного пользования.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Статья 274 ГК РФ.
В Вашем случае речь идет о публичном сервитуте, в пункте 5 Договора указано, что
Объект недвижимости обременен публичным сервитутом, являющимся существенным условием сделки, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и/или прохода в Объект недвижимости для обслуживания размещенных в нем и иных помещениях подвал коммунальных и/или электросетевых объектов. Постоянный публичный сервитут сохраняется при всех сделках на Объект недвижимости, вплоть до его прекращения в установленном порядке. Последующие переходы прав на Объект недвижимости не влекут за собой прекращение публичного сервитута на него.
и, как видите, обусловлен конкретными целями (обслуживание коммунальных и электросетевых объектов). Только для этих целей сотрудники пользоваться проходом через Ваше помещение.
Если Вас будет не устраивать порядок прохода (это будет делаться часто, без Вашего спроса и пр.) — это уже отдельный предмет для обсуждения и с этим можно будет пытаться бороться, но, к сожалению, итоговое разрешение спора будет находиться исключительно в компетенции суда.
Но в рамках этого сервитута никто не может прийти и сказать, что это стало общим.
