Можно ли заключить договор купли-продажи, в котором будет указано, что документы на регистрацию подаем после полной оплаты через 5 месяцев, вписав туда, что первый платеж 20% будет являться задатком

Заключение договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и условиями передачи документов возможно.

В договоре можно указать, что первый платеж в размере 20% от стоимости квартиры будет являться задатком. Это условие должно быть четко прописано.
Укажите график платежей на оставшуюся сумму с указанием точных дат и сумм каждого платежа (можно оформить в виде приложения к договору).
В договоре можно прописать, что документы на регистрацию права собственности будут поданы после полной оплаты всей суммы.
Укажите, что в случае невыполнения покупателем своих обязательств по оплате, договор может быть расторгнут с возвратом квартиры продавцу.
Важно включить условие о том, что если покупатель прекращает платежи после оплаты более половины стоимости, он не имеет права требовать регистрацию права собственности.
Пропишите меры, которые могут быть приняты в случае неисполнения покупателем своих обязательств (например, штрафы или расторжение договора с удержанием задатка).
Пример формулировки некоторых условий:

1. Стоимость квартиры составляет ______ рублей. Оплата производится в рассрочку на 5 месяцев следующим образом:

    — Первый платеж в размере 20% от стоимости квартиры, что составляет ______ рублей, является задатком и вносится в день подписания договора.

    — Оставшаяся сумма в размере ______ рублей выплачивается в течение следующих 5 месяцев равными частями по ______ рублей ежемесячно.

2. Право собственности на квартиру будет передано Покупателю и документы на регистрацию права собственности будут поданы Продавцом только после полной оплаты всей стоимости квартиры.

3. В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по оплате, Продавец вправе расторгнуть договор с удержанием внесенного задатка и без передачи права собственности на квартиру Покупателю.

4. Если Покупатель прекратит платежи после внесения более половины стоимости квартиры, он не вправе требовать регистрации права собственности до полной оплаты всей суммы.

Желательно заверить договор у нотариуса для дополнительной защиты обеих сторон.
Убедитесь, что покупатель полностью понимает все условия договора и последствия невыполнения своих обязательств.

А нужно ли подавать на регистрацию в росреестр до полной оплаты? Можно ли не подавать до полной оплаты? И если он оплатит уже половину и больше, то какие риски у продавца есть?

Это все нужно четко и мотивировочно прописывать в договоре.

В Росреестр договор до полной оплаты не обязательно подавать (но после оплаты переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, чтобы сделка была завершена), а если подавать то обязательно нужно указать, что согласно п.5 статьи 488 ГК РФ, до полной оплаты квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. Чтобы росреестр наложил обременение.

В договоре можно всё чётко и ясно прописать, сроки подачи на регистрацию и.т.д.