Здравствуйте. Может ли сын сделать дарственную на мать с переуступкой права по ДДУ на строящуюся квартиру на безвозмездной основе при условии согласия застройщика? Если да, то нужно ли платить налог 13% матери с подаренной квартиры или нет? Дом введен в эксплуатацию, но ключи не получены сыном. Спасибо.
Здравствуйте!
Безвозмездная переуступка по ДДУ не запрещена.
При этом для матери срок владения таким имуществом будет считаться со дня полной оплаты по ДДУ сыном.
Такую возможность подтверждает Минфин России в своих разъяснениях от 24.01.2024 N 03-04-05/5370.
… минимальный предельный срок владения жилым помещением, приобретенным… по договору безвозмездной уступки права требования ....., исчисляется с даты государственной регистрации такого договора уступки, при условии, что дарителем осуществлена полная оплата стоимости жилого помещения в соответствии с указанным договором участия в долевом строительстве.
Александр, добрый день.
Безвозмездная уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), фактически, означает дарение прав на будущую квартиру (п.3 ст.576 ГК РФ)
Сам договор дарения как правило используется на зарегистрированные права собственности, в Вашем же случае будет договор безвозмездной переуступки
В соответствии с ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Чтобы у данной сделки был статус дарения, необходимо в договоре указать на ее безвозмездность.
Договор уступки прав требования по ДДУ должен быть так же зарегистрирован в Росреестре.
Так же обратите внимание, что если ДДУ был заключен в браке, то обязательно потребуется согласие супруги.
Что касаемо налогов, то
В соответствии с ч. 1 ст. 11 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве...»
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Если Дольщик планирует заключить договор переуступки по ДДУ со своей мамой, ему не надо получать согласие от Застройщика для заключения такого договора переуступки при условии, что им полностью оплачена цена договора. Застройщик должен быть просто уведомлен о состоявшейся переуступке.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 382 ГК РФ
1.Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
2.Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника.
На основании п. 1 ст. 385 ГК РФ
Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.
Согласие от Застройщика на заключение договора переуступки надо получать только в случае, когда на дату заключения такого договора Дольщик еще не оплатил полностью стоимость квартиры (объекта по ДДУ). В таком случае одновременно с уступкой права требования будет осуществлен перевод долга на нового Дольщика по оплате остатка цены по ДДУ, в связи с чем надо будет получить согласие от Застройщика.
Обоснование:
На основании п. 1 и п. 2 ст. 391 ГК РФ
Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Договор об уступке права требования по ДДУ может быть заключен в соответствии с ч. 2 ст. 11 ФЗ № 214 только до момента передачи квартиры по акту. Если дольщик принял квартиру по передаточному акту, то после этой даты заключить договор переуступки уже нельзя — придется сначала зарегистрировать право собственности, затем уже заключать договор дарения или купли-продажи.
Поэтому сделать дарственную с переуступкой нельзя.
Можно заключить договор переуступки (до момента передачи квартиры по акту) или договор дарения, если квартира дольщику уже по акту была передана с первоначальной регистрацией права собственности за дольщиком.
Если квартира будет подарена сыном маме по договору дарения, то у мамы не возникнет обязанности оплачивать налог с дарения, т.к. договор заключается между близкими родственниками согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Александр, добрый день.
У Вас заключен ДДУ, т.е. Вы владеете не самим объектом недвижимости (его еще нет), а правом требования к застройщику передать Вам в оговоренный договором срок построенную квартиру.
В соответствии с п.18.1 ст.217 НК РФ освобождены от налогооблажениядоходы доходы, полученные в порядке дарения в денежной и натуральной формах.
Поэтому — нет, ни у кого НДФЛ не возникает
В подтверждение см. Письмо Минфина РФ от 26 ноября 2021 г. N 03-04-05/96062
С уважением
Может ли сын сделать дарственную на мать с переуступкой права по ДДУ на строящуюся квартиру на безвозмездной основе при условии согласия застройщика?
Здравствуйте.
Уступка права требования по договору ДДУ не запрещена законом, достаточно лишь указать в соответствующем договоре об уступке о том, что он является безвозмездным.
При этом заключение безвозмездного договора уступки не приводит к обложению НДФЛ получателя (п.18.1 ст.217 НК РФ).
Отдельно отмечу Письмо Минфина № 03-04-05/6600 от 27.01.2023 г. в котором указано:
… минимальный предельный срок владения жилым помещением, приобретенным налогоплательщиком по договору безвозмездной уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты государственной регистрации такого договора уступки, при условии, что дарителем осуществлена полная оплата стоимости жилого помещения в соответствии с указанным договором участия в долевом строительстве.
Это что касается начала течения срока владения квартирой.
Права требования по договору участия в долевом строительстве, полученные физическим лицом при безвозмездной уступке, в соответствии с п. 3 ст. 576 ГК РФ будут признаваться даром при соблюдении правил, предусмотренных ст. 382 — 386, 388 и 389 ГК РФ.
Факт наличия/отсутствия родственности между дарителем и одаряемым имеет значение только лишь в тех случаях, когда в качестве предмета дарения выступают такие объекты, как недвижимое имущество, транспортные средства, акции, цифровые финансовые активы, цифровые права, включающие одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, доли, паи.
То есть, если предметом дарения являются иные объекты (например, денежные средства или право требования к юридическому лицу), то факт наличия/отсутствия родственности между дарителем и одаряемым не имеет значения. Соответственно, в любом случае, независимо от наличия родства, у одаряемого облагаемого дохода не возникает (ввиду наличия льготы).
Ну а поскольку даритель не получает дохода, то и у него нет самого объекта налогобложения НДФЛ.
Что касаемо налогов, то так как сделка безвозмездная, то налогом в момент переуступки ни у Вас ни у матери не возникает
Они могут возникнуть в результате последующей продажи квартиры.
При возникновении вопросов обращайтесь.
С соответствующими свежими разъяснениями относительно порядка налогообложения по данному случаю можете ознакомиться в Письме Минфина России от 24.01.2024 № 03-04-05/5370, во вложении.