Действует по доверенности будут мошенниками?

Здравствуйте, Олеся.

при это что странно что на сделке ее интересы представлял сын и якобы приобрел у первого собтвенника этот экскроу (квартиру)

Ничего криминального здесь нет. Если сделка совершена уполномоченным на то лицом, то она действительна. 

Вы проверяли выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве? Зарегистрирован ли там договор цессии второго собственника (сестры)? 

Если да, то никаких проблем в этой связи нет.

ст. 182 ГК РФ

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

что за схема, какие здесь риски у нас как у покупателей этой переуступки

 Здесь сложно сказать что это за схема и вообще для чего это нужно было, возможно в связи с финансовым положением первый собственник продал кв, либо же иные причины.

Обычно, таким образом застройщики обходят обязательное заключение договоров ДДУ. То есть, с первым (со своим) собственником заключается ДДУ по низкой цене, а потом продается кв по переуступке другому лицу, таким образом застройщик сразу получает денежные средства, но это лишь схема, которой может не быть в данной ситуации.

Риски в этой ситуации возможны при банкротстве первого собственника, в таком случае в ходе банкротства такая сделка может может быть оспорена по причине безденежности, либо иным основаниям. Теоретически это возможно, но практически достаточно проблемно.

3й вопрос защитит ли титульное страхование в этом кейсе если 3 лица в схеме 1 й собтвенник 2е его сеста и сын кот. действует по доверенности будут мошенниками ?

 Защитит, но есть небольшое НО.

Пока дом не достроен и не поставлен на кадастровый учет и ваше право собственности на квартиру не зарегистрировано, страховать фактически нечего. Когда право собственности у вас возникнет, тогда и сможете страховать титул.

Возможно имеются банки, которые предлагают услуги по такому виду страхования, но я об этом никогда не слышал.

Здравствуйте!

С учетом разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», указано, что права требования  – это форма сделки, в результате которой одна сторона передает другой стороне право требовать исполнения своих обязательств у третьей стороны.

Что была расписка, возможно деньги были переданы наличными, в таком случае проблем не должно быть.

Представление интересов по доверенности возможно, если в доверенности оговорены такие полномочия.

Что касаемо рисков, то в ГК РФ Статья 388. «Условия уступки требования», указано, что уступка требования цедентом цессионарию допускается, если она не противоречит закону.

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ace84bb57e717c90748ea8a3d275972501d7f980/

В связи с чем, нужно смотреть первоначальный договор с застройщиком, нет ли в нем запрета на уступку с учетом ст. 421 ГК РФ.

Если такой запрет был в условии договора, то тогда вам нужно согласие на уступку.

В случае не достижения согласия и передачи денег цеденту, это будет надлежащим исполнением обязательств.

Так как, сделка уступки в таком случае будет не соответствовать требованиям закона, а именно ст. 388 ГК РФ и далее на основании статьи 168 ГК РФ будет считаться недействительной.

В случае, когда в первоначальном договоре предусмотрена замена цедента без согласия должника, то проблем не должно быть.

Могут возникнуть риски при покупке недвижимости по переуступке, как нарушение сроков, заморозка строительства, банкротство застройщика, мошенничество или двойных продаж.

Что касается вопроса страхования, то имеется отрицательная судебная практика.

Так, например, решение Краснодарского краевого суда по делу № 2-5710/2017, по которому житель Краснодарского края купил квартиру в ипотеку и застраховал титул. В 2016 году суд признал сделку недействительной. Покупатель потерял недвижимость, но у него остался долг по ипотеке.

Или пример, решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 15.05.2017 по делу № 2-389/2017, по которому дядя продал племяннику свою квартиру, а племянник обменял ее на комнату. После чего, сестра первого обратилась в суд и попросила требовала признать недействительными обе сделки. Истец доказала, что ее брат страдал психическим заболеванием, ежегодно лечился в психиатрической больнице и признан недееспособным. Поэтому он не осознавал последствий сделки. В  результате, суд признал доводы обоснованными и расторг сделку купли-продажи между дядей и племянником, а также последующую сделку мены.

Здравствуйте, Олеся!

Вы пишите, что по сделки между первым собственником и  его сестрой была расписка  о получении денег.

При этом Вы   считаете, что не было перечислений денежных средств.

Но при обращении в суд об оспаривании  сделки между родственниками  необходимо  будет предоставить доказательства  безденежности.

Приведу пример из судебной практики   на тему безденежности договора купли-продажи квартиры.

  Ниже  выводы из     Определения  СК по гражданским делах ВС РФ N 4-КГ18-93, который отменил апелляционное определение Московского областного суда 

Вывод суда о том, что для подтверждения оплаты обязательно должен был быть представлен платёжный документ, которым бы подтверждалась оплата цены договора, не основан на законе.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено. При этом, отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчёт произведён полностью до подписания договора. Взаимных претензий по поводу исполнения условий договора купли-продажи стороны друг к другу до сих пор не предъявили.

При этом в указанном  примере  не было  платежного документа о подтверждении оплаты,  но ВС РФ  указал, что законом  не установлено подтверждение оплаты платежным документом.

Стороне же утверждающей в суде о безденежности договора необходимо будет предоставить доказательства.

В Вашем же случае есть расписка  о получении денег, которую будет непросто оспорить, а при оспаривании придется доказывать, что сделка была безденежной.

что за схема, какие здесь риски у нас как у покупателей этой переуступки, 

Сложно сказать, что это   за   схема.  Слишком мало   в вопросе  обстоятельств  для этого.

Нет и обстоятельств в вопросе на основании, которых  могут возникнуть  риски.

Представление интересов  сыном     при заключении сделки вполне законно при наличии нотариально оформленной доверенности.

2й вопрос, можете подсказать титуальное страхование возможно переуступки а не реальной квартиры

По моему мнению титульное  не возможно, поскольку  нет еще квартиры. 

По   переуступке прав     передаются права, а не квартира

При титульном  страхуются  сделки  от    риска утраты квартиры.