Какие риски при покупке квартиры по уступке после банкротства застройщика?

Question

Добрый вечер! Хочу купить квартиру по договору уступки прав требования. Я получается буду «третьим владельцем». Дом достраивали после банкротства застройщика. Дом строился Департаментом жилищного строительства города Москвы как компенсационный взамен проблемного объекта, в связи с чем фундамент не простаивал, все работы выполнялись в срок. Разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено 28.06.2024 г., сейчас производятся пуско-наладочные работы. Риэлтор говорит оформлять через арбитражный суд. Какие риски? И стоит ли связываться с такой покупкой? Смущает, что до меня уже была переуступка и цена указана в договоре очень низкая на квартиру.

Виталий Працко · Answer

Здравствуйте уважаемая Екатерина! В рассматриваемом случае, проанализировав часть договора, в целом возможно купить квартиру по договору уступки прав требования. Договор цессии регламентирован и закреплен в 388 ст. Гражданского кодекса РФ. Такая форма приобретения недвижимости повсеместно используется гражданами. Ст.388 ГК РФ Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. А вот нужно ли это Вам и как это сделать можно сказать только после изучения документов на квартиру и дела о банкротстве. В любом случае, если речь идет о переуступке прав по договору заключенному до банкротства, дольщику необходимо включаться в реестр требований о передаче жилого помещения прскольку если подаст он сам на себя или кредиторы, Вы всетаки принимаете на себя риски. В этой связи конечно в рамках процедуры банкротства Конкурсный управляющий может оспорить сделки заключенные между риэлторской фирмой и застройщиком, в рамках оказания услуг.

Ольга Сидорова · Answer

Здравствуйте! Полагаю, что в данном случае следует внимательно отнестись к такой сделке, т.к. в силу закона такая сделка может быть признана притворной . Как следует из п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Как разъяснено в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам; вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_286129/ К такого рода случаям относится подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве, согласно которому в деле о банкротстве застройщика в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства, в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/87dd95f54620f27f79472ac2a13cc59a0875b173/ При этом необходимо учитывать положения абзаца 2 пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве, согласно которым состав и размер денежных обязательств, возникших до принятия судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/5fec4267461447791e6ed90eedf7ac8b841e5afe/ Изучив прикрепленный вами договор уступки прав, выводы относительно договора сделать невозможно. Но, т.к. ситуация связана с процедурой банкротства, то необходимо детально изучать вск обстоятельства дела. Тем более при отчуждении имущества по заниженной цене возникают подозрения .

Артур Гогян · Answer

Здравствуйте, Екатерина. Приобретение данной квартиры несет за собой определенные риски. Для начала необходимо проанализировать хронологию событий. 1. Постановлением 9ААС от 31 января 2018 года признаны обоснованным требование ООО СК «Русич» к должнику о передаче жилых помещений в количестве 33 объектов (в том числе тех объектов, которые указаны в представленном вами скриншоте). ras.arbitr.ru/Document/Pdf/c5b281ef-98d1-4af8-9337-fc78c3c227b7/5e5b12a4-1d3d-483d-8f38-02982aec8cac/А40-53873-2017__20180131.pdf?isAddStamp=True 2. Определением АС города Москвы от 19 февраля 2020 г. заменены в порядке процессуального правопреемства кредитора ООО «СК РУСИЧ» на ООО «МОНТАЖ-СПЕЦСТРОЙ» в реестре требований кредиторов должника АО «Косинское». 3. Определением АС города Москвы от 25 ноября 2020г. произведена процессуальная замена кредитора ООО «МОНТАЖ-СПЕЦСТРОЙ» на Лескова Бориса Валерьевича в реестре требований кредиторов должника АО «Косинское» в части уступленного права требования 5 (пяти) объектов недвижимости (квартир), общей площадью 340 кв.м., стоимостью 6 800 000 рублей, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8. Как раз таки замена проведена по тем квартирам, которые указаны в скриншоте. И все бы ничего, но есть определенные риски. Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Согласно положениям данного, юридические лица более не являются участниками строительства, что исключает возможность получения ими именно квартир, они могут претендовать только на денежную компенсацию. Причем, согласно пп.17 п.16 вышеназванного закона, данные положения имеют также обратную силу и применяются к правоотношениям действующим до принятия данного закона. Таким образом, в случае приобретение данных жилых помещений, имеются риски, что конкурсный управляющий обратится в суд с требованием об исключении из реестра требований кредиторов, вашего требования о передаче жилых помещений, и включению денежного требования в четвертую очередь реестра требований кредиторов, так как ваше требование основано на требовании юридического лица к банкроту. Причем сумма требований, которое теоретически вы получите будет равна стоимости квартир, указанной в договоре, то есть 1 360 000 рублей. Аналогичную ситуацию рассматривал Верховный суд по делу № А40-253090/2016. При желании можете ознакомиться по ссылке: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/53c03824-cc12-4a3f-a169-c706ff3ed68e/52ec1787-abed-4801-8824-a1c24df3e030/A40-253090-2016_20220923_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True