2 собственник 1/4 долю хочет продать, какие документы нужны для сделки?

Здравствуйте!

Обратите внимание, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 кв. м общей площади такого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Порядок действий при продажи доли в квартире будет следующий:
1. Направить извещение/уведомление другим участникам долевой собственности о продаже своей доли в письменной форме, с указанием цены и других условий продажи

При продаже доли объекта недвижимости постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой из собственников других долей в течение трех месяцев может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). 

Недееспособный сособственник может реализовать свои права через опекуна.

Обратиться по вопросу надлежащего уведомления сособственников можно также к нотариусу.

2. Составить договор и обратиться к нотариусу

В договоре следует указать:

• информацию о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
• описание предмета сделки (доля в квартире);
• идентифицирующие признаки самого объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая площадь);
• цену договора (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• правоустанавливающие документы (т.е. какой документ подтверждает право собственности на продаваемую долю);
• сведения о наличии ограничений и прав третьих лиц на объект недвижимости (в данном случае, это будет информация о правах второго сособственника).

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

После удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 36 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

В остальных случаях вы можете представить заявление о регистрации и необходимые документы в Росреестр самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Также вы обязаны уплатить НДФЛ, если доля находилась в собственности менее установленного минимального срока (за исключением установленных случаев продажи доли родителями (усыновителями) двух и более детей или такими детьми). При этом можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму полученного дохода на расходы, связанные с приобретением (получением) доли (п. 6 ст. 210, п. п. 1 — 4 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1, абз. 1, 18 — 23 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).