Под сделку, берём краткосрочный займ у третьего лица, чтобы погасить запись об ипотеке до сделки

Добрый день, Антон. 

Давайте рассмотрим каждый аспект вашей ситуации с учетом условий договора. Если у Вас будут уточнения, пишите мне в чат.

1. Погашение ипотеки до сделки купли-продажи: В договоре указано, что квартира находится в обременении (ипотека), и это обременение должно быть снято до государственной регистрации перехода права собственности (п. 4 договора). Это важное условие для правовой чистоты сделки. Вы планируете использовать заемные средства для погашения ипотеки, что законно и практикуется в таких ситуациях.

2. Риски, связанные с краткосрочным займом: В договоре займа должно быть четко прописано, что средства будут использованы для погашения ипотеки и снятия обременения. Основные риски заключаются в необходимости своевременного возврата займа, что может стать проблемой, если сделка с покупателем затянется или не состоится.

Согласно пункту 2 статьи 807 ГК РФ, договор займа предполагает обязательство по возврату суммы займа в срок, указанный в договоре.

Если заем не будет погашен в срок, возможны дополнительные штрафные санкции.

3. Формулировка в договоре купли-продажи: Покупатель настаивает на включении в договор купли-продажи условия о том, что заем будет погашен из средств покупателя. Такая формулировка может вызвать вопросы у органов регистрации, так как она может быть воспринята как указание на использование покупателем своих средств до завершения сделки, что нарушает принцип оплаты по договору купли-продажи. Лучше избегать прямых указаний на такие моменты в договоре, чтобы не создать юридических коллизий и не затруднить регистрацию перехода права собственности.

4. Условия сделки и расчетов: Расчеты через банковскую ячейку, как указано в договоре, являются распространенной практикой. Вы предусмотрели две ячейки: одну для погашения займа с учетом процента, другую для расчета с продавцом. Это правильный подход, но необходимо убедиться, что договор займа и договор купли-продажи не противоречат друг другу и что все суммы и обязательства четко прописаны в обоих документах.

Рекомендации и ответы на вопросы:

Юридически правильнее не включать в договор купли-продажи прямую формулировку о погашении займа из средств покупателя. Лучше сосредоточиться на том, чтобы все обязательства были четко разделены и документально подтверждены. Можно отдельно предусмотреть соглашение о намерениях, в котором будет описан план погашения займа и снятия обременения, но основной договор купли-продажи лучше оставить стандартным.
Основной риск заключается в необходимости возврата займа в срок, особенно если сделка с покупателем затянется. Обратите внимание на возможность договориться о продлении займа или ином способе страхования ваших обязательств перед третьим лицом. Подводные камни:
Один из возможных подводных камней – это противоречие между условиями договора займа и договора купли-продажи. Например, если в одном из договоров будут оговорены условия, которые могут быть истолкованы как использование средств покупателя до завершения сделки, это может вызвать вопросы у регистрационных органов или банка покупателя.
Документальное оформление:
Убедитесь, что все транзакции по займу и погашению ипотеки надлежащим образом задокументированы. Это поможет минимизировать юридические риски и обеспечить правовую чистоту сделки.

Ваша сделка требует тщательного подхода к оформлению документов, особенно в части займа и его погашения. Рекомендуется избегать формулировок в договоре купли-продажи, которые могут быть истолкованы двусмысленно или вызвать сомнения у регистрационных органов. При этом все условия займа должны быть четко прописаны и согласованы между сторонами.

Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке документов, пожалуйста, напишите мне в чат для обсуждения.

Здравствуйте!

Под сделку, берём краткосрочный займ у третьего лица, чтобы погасить запись об ипотеке до сделки.

Если следовать условиям вашего договора то в соответствии с п.4 на момент заключения настоящего договора в ЕГРН имеется регистрационная запись об ипотеке.Погашение вышеуказанной регистрационной записи об ипотеке осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору.Вы все правильно предполагаете.Дополняю вам, что договор краткосрочного займа должен быть целевым согласно нормам ст.814 ГК РФ, то есть направленным именно на погашение ипотеки в отношении квартиры такой то расположенной по такому то адресу.То есть в самом договоре это уточните.

Какие у нас риски

На мой взгляд главный риск-это просрочка оплаты обязательства.Но если вы правильно и четко рассчитали свои возможности и вот ту «цепочку»действий, то почему бы и нет, все в рамках закона. 

Покупатель просит чтобы в договоре купли-продажи была фраза, что займ мы гасим из денег покупателя

Я могу пояснить этот момент так как понимаю его я.Возможно, покупатель опасается что в случае расторжения договора ситуация может привести к потере этих средств в пользу банка. Поэтому принимает решение о включении данного пункта в договор купли-продажи.

Читала ваш договор.На мой взгляд все понятно и подробно расписано.Единственное, я бы в п.6 еще раз уточнила бы по какому именно кредитному договору.Пусть он полностью у вас указан в 4 пункте, но в шестом так же надо расписать.Удачи вам! Если возникли вопросы-пишите в мой чат.

Здравствуйте.

А почему не указывать сразу в договорах куда направлять средства? Возможно  не совсем понял, но представляется, что возможно уйти от такого сложного варианта.

Под сделку, берём краткосрочный займ у третьего лица, чтобы погасить запись об ипотеке до сделки.

 Почему нельзя сразу указать в порядке расчетов уплату согласованной с банком суммы на счет банка в погашение задолженности по ипотеке? А разницу — непосредственно продавцу. 

В этом случае ипотека будет погашена банком ввиду погашения задолженности по кредиту, обременение будет снято (ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ), что позволит провести сделку без каких-либо проблем.  

Уважаемый Антон, здравствуйте! Дополню, да, коллега права, что договор краткосрочного займа должен быть целевым согласно нормам ст.814 ГК РФ, то есть направленным именно на погашение ипотеки в отношении квартиры такой то расположенной по такому то адресу.

Понятие целевого займа раскрывается в статье 814 ГК РФ, из которой следует, что это заем, выданный на определенные цели, которые заемщик обязан соблюдать, а заимодавец вправе контролировать целевое использование займа и в случае нецелевого расходования заемных средств вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Источник: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/075d0b015de3b3b15a277539c3bb9a23180745b1/

-----

В вашей ситуации действительно возможно указать в договоре купли-продажи, что часть средств покупателя направляется непосредственно на погашение задолженности по ипотеке. Это намного упрощает процесс и устраняет необходимость в краткосрочном займе.

-----

Но здесь надо понимать, что 

1) Банк, выдавший ипотеку, должен быть согласен с тем, что погашение будет произведено напрямую от покупателя. Это требует дополнительного согласования и изменения условий кредитного договора.
2) Сам покупатель может не согласиться на такую схему, так как это может увеличить его риски. Если сделка по каким-то причинам не состоится, покупателю будет сложнее вернуть свои деньги, так как они уже направлены на погашение долга продавца.
С уважением, Дарья Алексеевна!