Как мне обменять квартиру на их доли

       В вашей ситуации вы хотите обменять доли в одной квартире на эквивалентную по стоимости другую квартиру, в которой у вас и ваших детей также есть доли. Давайте рассмотрим, как это можно сделать с учетом ваших целей, ипотечных обязательств и интересов всех сторон.

 Порядок действий для обмена долей:

1. Согласование с участниками долевой собственности:  
   Поскольку квартиры находятся в долевой собственности, вам потребуется согласие всех совладельцев на обмен. Это означает, что ваша сестра и её племянник должны согласиться обменять свои доли в московской квартире на другую квартиру в Московской области, которая будет передана им в собственность.

2. Оценка стоимости долей и квартиры:  
   Проведите независимую оценку рыночной стоимости долей в московской квартире и квартиры в Московской области, чтобы убедиться, что они действительно эквивалентны по стоимости. Это важно для соблюдения равенства интересов всех сторон и для целей налогообложения.

3. Уведомление банка и согласование с ним:  
   Поскольку вторая квартира находится в ипотеке, вам потребуется уведомить банк (Сбербанк) о предстоящей сделке. Банк должен дать согласие на изменение состава собственников квартиры, так как это может повлиять на обеспечение ипотечного кредита. Банк может потребовать проведения новой оценки недвижимости, предоставления дополнительных документов и согласования сделки.

4. Оформление договоров дарения или купли-продажи:  
   Чтобы осуществить обмен, вам нужно будет оформить два договора:
    — Договор дарения долей: Вы и ваши дети можете оформить дарение долей во второй квартире в Московской области вашей сестре и её племяннику. При этом учитывайте, что дарение детям должно учитывать их интересы и не ухудшать их жилищные условия.
    — Договор купли-продажи долей: Взамен сестра и племянник могут продать свои доли в московской квартире вам. Важно, чтобы сделки были нотариально удостоверены, так как они касаются долей в недвижимости.

5. Регистрация сделок в Росреестре:  
   После оформления договоров вам потребуется зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Обе сделки подлежат государственной регистрации, и только после её завершения изменения в составе собственников будут признаны юридически действительными.

6. Платежи по ипотеке:  
   Поскольку вы намерены продолжать выплачивать ипотеку, вам нужно будет убедиться, что сделка одобрена банком, и уточнить, останутся ли условия ипотеки прежними после изменения состава собственников. Банк может потребовать заключения дополнительного соглашения к кредитному договору.

 Важные моменты:

— Согласие всех сторон: Поскольку в сделке участвуют несколько сторон, необходимо заранее договориться со всеми, чтобы избежать юридических и финансовых проблем.
— Налоговые последствия: Проверьте возможные налоговые последствия сделок (например, налог на доходы физических лиц при продаже имущества).
— Согласование с органами опеки и попечительства: Поскольку в сделках участвуют несовершеннолетние дети, может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, чтобы подтвердить, что их права не ущемляются.

 Рекомендации:

1. Консультация с юристом: Рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы правильно оформить все документы и защитить свои интересы.
2. Предварительное согласование с банком: Обратитесь в Сбербанк, чтобы заранее уточнить, какие документы и согласования потребуются для реализации ваших планов.

        Таким образом, обмен долей возможен, но он требует внимательного планирования, согласования с банком и всеми участниками долевой собственности, а также соблюдения всех юридических формальностей.

P.S. Пожалуйста не забудьте сейчас оставить свой отзыв об этом ответе, чтобы у меня был стимул отвечать вам в будущем.