Как вернуть доли квартиры одному собственнику без лишних налоговых затрат?

Question

Как правильно вернуть все доли собственности по квартире к одному собственнику без лишних налоговых издержек? Я в 2018 году являясь первым и единственным собственником квартиры купленной по ДДУ, подарил 1/4 квартиры своей маме и 1/4 своему родному брату. Мой брат в свою очередь, от подаренной мной доли, подарил 1/8 своей супруге. Все мы иностранные граждане и нерезиденты РФ. На данный момент я и моя мама постоянно проживаем в Туркменистане, мой брат со своей супругой в США. Как мне вернуть все доли в мою собственность без лишних издержек? И если я запланирую в дальнейшем продать эту квартиру как единственный собственник, по тем долям которые вернулись ко мне обратно, мне нужно будет снова ждать 5 лет чтобы избежать уплаты НДФЛ?

Юрий Колковский · Answer

Как мне вернуть все доли в мою собственность без лишних издержек? Здравствуйте. На мой взгляд, смысла возвращать обратно доли нет, если нет каких-то других причин, по которым Вы намерены их вернуть. При продаже все собственники будут иметь возможность продать свои доли без налоговых последствий ввиду истечения 5 летнего срока владения. Единственное что тут можно порекомендовать — это получить от каждого сособственника доверенность, на основании которой Вы сможете распорядиться этой квартирой в целом от их имени. Если же Вы намерены вернуть всю квартиру в собственность по иной причине, то тут можно отметить, что Минфин России уже разъяснял особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи имущества, если в течение срока владения менялась доля собственности в нем (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. № 03-04-05/88189). Согласно позиции Минфина изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество, а моментом возникновения права собственности у налогоплательщика остается дата первоначальной госрегистрации права собственности, а не дата повторного получения такого свидетельства. То есть Вам могут подарить доли. Но тут следует иметь в виду, что дарение недвижимости не влечет налоговых последствий для одаряемого только в случае, если он и даритель являются близкими родственниками. То есть супруга брата сначала должна подарить свою часть брату, и только потом он сможет без налоговых последствий передарить эту долю Вам. Мать также разумеется является близким родственником, а значит дарение ее доли Вам также никаких налоговых последствий не повлечет. Соответственно после первой сделки дарения от супруги брата к брату, брат и мать могут подарить доли Вам. Из материальных последствий будут только государственные пошлины за совершение данных действий. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Андрей Никитин · Answer

Илья, добрый день. Тут проблема заключается в том, что часть доли была подарена супруге брата. Если говорить о дарении, то, дарение — безвозмездная передача имущества. В этом случае даритель (супруга брата) не получает доход, а следовательно и не уплачивает налог. Доход в этом случае возникает у Вас в связи с тем, что Вы не являетесь близкими родственниками (ст. 14 СК РФ.) Согласно п. 6 ст. 214.10 НК РФ: 6. Сумма налога по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным статьей 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы. Учитывая, что Вы не резидент, то ставка для Вас составит 30%, что на мой взгляд достаточно обременительно, несмотря на то что речь идет о 1/8 доле. При этом для того чтобы избежать этого можно осуществить сделку дарения сначала брату, а затем от брата Вам.