Как оформить землю под купленным на торгах гаражом и куда для этого обращаться

Question

Добрый день. Купил гараж на торгах у банка, без земельного участка.Переход права собственности на гараж состоялся, о чем есть выписка из ЕГРН.У земли остался видимо прежний собственник(должник), есть выписка , что земля под гаражом находится в пожизненном наследуемом владении. Сейчас хочу оформить землю под гаражом в собственность или в крайнем случае пожизненное наследуемое владение на нее.Земля под гаражом не отмежевана, но есть кадастровый номер участка именно под этим гаражом. Статья 35 ЗК РФ говорит, о том что земля должна перейти ко мне вместе с гаражом. Кто то говорит, что нужно идти в КУМИ города и оформлять по дачной амнистии+ сделать межевание участка(а это нужно искать соседей или давать объявление в газету), кто то говорит, нужно обращаться в росреестр через МФЦ.... В итоге куда мне обращаться и как это сделать пошагово?

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Это положение повторяется и в п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Их этого следует, что право пожизненного наследуемого владения соответствующего земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому собственнику одновременно с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение. Соответственно, при продаже собственником гаража, расположенного на земельном участке, находящемся у него на праве пожизненного наследуемого владения, за ним не может сохраняться земельный участок на этом праве. При этом право владения и пользования земельным участком у Вас, как у нового собственника гаража возникает в силу закона. Что касается оформления, то можете ознакомиться с ответом Росреестра на эту тему. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Статья 35 ЗК РФ говорит, о том что земля должна перейти ко мне вместе с гаражом. По сути так. Ст .35 ЗК РФ как раз говорит о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/ Кроме того, существует ст.552 ГК РФ о правах на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3bf9315c3ac398bebe7033352088588956a681a2/ Также существует принцип единства земли и расположенной на нем недвжимости, закрепленный в ст.1 ЗК РФ Кто то говорит, что нужно идти в КУМИ города и оформлять по дачной амнистии+ Так называемая «дачная амнистия» здесь точно не причем. (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ч.12 ст.70 ). Возможно имелась ввиду не «дачная», а «гаражная амнистия» Подробнее о ней можете посмотреть по ссылке: rosreestr.gov.ru/press/archive/publications/garazhnaya-amnistiya-dlya-kogo-i-kak-vospolzovatsya/ Определенную сложность при оформлении может иметь тот факт, что земля осталась за прежним владельцем на праве пожизненно наследуемог о владения. Но по сути данное право подлежит прекращению. При необходимости придется обращаться в суд. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Сделка просто не должна была состояться, в данный момент незаконно это, с учетом требования статьи 35 ЗК РФ. Банк должен был за долги два объекта забирать или решать этот вопрос как-то с собственником иначе. Как минимум Росреестр не должен был пропустить сделку: Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Да у нас сейчас земля и здание на ней имеют разную историю, это не единый объект и бывает такое что здание и земля могут быть у разных собственников. Но если собственник у земли и гаража был один и тот же, при том что в выписках эти два объекта привязаны друг к другу, продавать здание без земли было нельзя. Другой вопрос, если у земли иной собственник, не тот что был у здания. Тогда вам надо выяснить кто он. Пока вы не видите ФИО в выписке, но вы можете обратиться к любому кадастровому инженеру, он выписку закажет как исполнитель работ и ему придет она с ФИО. Также можно как собственник здания обратиться в Росреестр для получения копии гос акта на пожизненно наследуемое владение (могут в этом случае и не дать копию, но попробовать стоит, это бесплатно), вам нужен отдел по «Ведению государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства» Статья 35 ЗК РФ говорит, о том что земля должна перейти ко мне вместе с гаражом. ну так это должно было быть в договоре, просто так автоматом она к вам не перешла, она имеет цену, тот же капитал, и если за долги отобрали гараж, это не значит что отобрали землю. Если нет межевания можно было бы сказать что и земли нет, мало ли где давали землю, но ведь в выписке на здание у вас прям написано что гараж находится на этом участке. КУМИ вам откажет в предоставлении, ведь участок уже был предоставлен. Но есть вариант в Росреестр можно пробовать обратиться на основании п 9.1 ст 3 137-ФЗ от 25.10.2001 года Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. В итоге, полагаю раз сделка уже прошла, все-такие пробовать обратиться в Росреестр через МФЦ с заявление о регистрации права собственности вашего на указанный участок на основании того что вы собственник здания. В случае отказа находите ФИО правообладателя земли, позже к нему обращаетесь и просите либо продать, либо сдать в аренду либо установить сервитут.