Имею в собственности земельный участок с торговым павильонов который попал в зону застройки застройщик

Здравствуйте.

Уступка права на земельный участок при переходе права собственности на здание или сооружение регулируется статьёй 35 ЗК РФ.

Согласно норме, при переходе права собственности к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник. 

Нормой предусмотрено, что а случае перехода права собственности к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком. 

В данном разделе оказывается консультация и даются ответы на вопросы в режиме «вопрос — ответ». 

Вам нужно разместить заявку на подготовку документов из вашего вопроса в специальном разделе сайта, тут: pravoved.ru/tenders/

Юристы сайта увидят вашу заявку и откликнуться на нее с указанием цены и срока выполнения работы.

Вы можете выбрать себе юриста на сайте и обратиться к нему в чат с вашим вопросом.

Иногда простая консультация может разрешить вопрос, но в большинстве случаев нужна практическая юридическая помощь. 

Можете обратиться ко мне в чат.

Здравствуйте,  Владимир.

Не совсем понятно, о какой уступке идет речь. Если у Вас участок в собственности, то пусть застройщик выкупает участок и все.

Если предлагается мена, то заключаете договор мены в соответствии со статьями 421, 567 Гражданского кодекса РФ.

Если есть какие-то нюансы, напишите мне в чат личных сообщений, разберемся.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте! 

Договор мены подразумевает переход земельного участка в собственность другой стороны в обмен на другой участок. Так как мена земли является возмездным правоотношением, к ней применяются общие правила сделок купли-продажи, с особенностями, обусловленными существом данной сделки.

Согласно ст. 39.22 ЗК  РФ «Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности»: 

5. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.

Подробнее см. законодательную норму по ссылке: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/b7ec6027943db03a53def8ba9c7e9b7d61abe283/

Таким образом, при  согласовании условий  передачи  зем. участка  по договору мены следует заключить договор  меня, к которому  применяются  правила купли — продажи( глава 30 ГК РФ) 

ГК РФ Статья 567. Договор мены
 
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

 www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d825f5436edc950935da9cc828ebf31927590100/

Здравствуйте, Владимир!

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, существенным условием ДДУ является:

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

Исходя из ч. 1 ст. 5 ФЗ №214, цена — это размер денежных средств, которые дольщик должен уплатить застройщику. Иными словами, предполагаются именно денежные расчеты.

Договор мены в данной ситуации заключить невозможно, поскольку его суть, согласно ч. 1 ст. 567 ГК РФ, предполагает предоставление в собственность товара с каждой стороны. Если бы застройщик реализовывал уже готовые квартиры, то без проблем: Вы ему участок, он Вам — квартиру.

Но сейчас застройщик реализует права требования квартиры, которая еще будет создана. Товара нет, следовательно, менять нечего.

банк не принимает ссылаясь, что на скроу счёт надо вносить деньги а не имущество

Банк в этом прав: поскольку предполагаются только денежные расчеты, натуральный расчет тут невозможен. К тому же, даже если бы банк пошел Вам навстречу, это было бы нарушение ФЗ №214 в части того, что счет эскроу страхует Вашу безопасность.

Так, если застройщик не строит дом вовремя, Вы расторгаете ДДУ и забираете деньги с эскроу-счета (застройщик к ним прикасаться не может до завершения строительства). С земельным участком такой гарантии безопасности не будет.