Как рассчитывается НДФЛ при продаже нежилого (коммерческого) помещения ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, помещение не использовалось в коммерческой деятельности

На самом деле, факторов, влияющих на принятие решения относительно того, в каком качестве надо отчитываться по налогам за продажу недвижимого имущества несколько. Так, доход от продажи недвижимости может считаться доходом от предпринимательской деятельности на УСН, если недвижимость фактически использовалась в предпринимательской деятельности и/или налогоплательщик фактически осуществляет виды деятельности по продаже недвижимости (о таком факторе указано в Письме Минфина России от 09.09.2020 N 03-11-11/79032), либо недвижимость по функциональному назначению предназначена для предпринимательской деятельности. Например, ИП продал административное здание. В одном из дел именно этот фактор повлиял на принятие судом решения — Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2015 по делу N А26-2726/2014. Кроме того, одинм из факторов является тот, что доходы получены ИП от деятельности, указанной в ЕГРИП. Это отмечено в ряде писем Минфина России, и такжев Письме ФНС России от 12.02.2020 N СД-19-3/29@.

Здравствуйте!

не беря во внимание, правомерность отнесения дохода к обложению в рамках гл.23 НК

Как рассчитывается НДФЛ при продаже нежилого (коммерческого) помещения ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, помещение не использовалось в коммерческой деятельности.

плательщик НДФЛ вправе заявить налоговый имущественный вычет по ст.220 НК (уменьшить доход на 1 000 000 р. либо на понесенные на приобретение расходы) и за счет него уменьшить свою налоговую базу, при определении которой Вам надо учитывать положения ст.214.10 НК.

Вера, добрый день.

Если Вы являетесь физическим лицом и помещение не использовалось в коммерческих целях, то:

Налоговая база рассчитывается согласно ст. 214.10 НК РФ и равняется либо цене продажи по ДКП либо кадастровой стоимости*0,7.

При этом Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо 1 млн. руб, либо зачесть расходы на приобретение— ст. 220 НК РФ. 

2)… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Вера, здравствуйте.

Начать следует с того, что физическое лицо — это не только налогоплательщик без зарегистрированного в ЕГРИП статуса ИП. ИП также является точно таким же физическим лицом и помещение ему в любом случае принадлежит как физ.лицу. В ЕГРН и не указывается о его статусе ИП, а стоит запись о правообладателе, как об обычном физическом лице, к примеру — Иванов Иван Иванович.

Все дело в характере дохода, в том, как такой доход охарактеризует налоговый орган.

Назначение помещения имеет значение для решения вопроса о том, использовалось ли помещение в предпринимательской деятельности или не использовалось, могло использоваться или не могло, при этом сам по себе факт приобретения помещения с таким назначением в ряде случаев уже сам по себе может свидетельствовать о том, что приобреталось оно именно для целей предпринимательства. В ст.2 ГК РФ регламентировано

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Направленная на систематическое получение прибыли — т.е. сам доход физическое лицо может и не получить, достаточно самих действий, направленных для ее получения, в т.ч. в ряде случаев достаточно самого по себе факта приобретения нежилого помещения, которое и не может служить для личных, семейных и домашних нужд. Поэтому сведения, сообщенные Вами

помещение не использовалось в коммерческой деятельности

 могут быть и ошибочными и являются, в сущности, недостаточными для получения квалифицированной полной консультации по вопросу налогоооблажения.

Если речь пойдет именно об НДФЛ, то по вопросу, как он рассчитывается необходима цена продажи и период когда будет произведена запись о праве собственности к покупателю, учитывая то обстоятельство, что с 2025 г доходы от продажи недвижимости облагаются НДФЛ по прогрессивной шкале (в отличие от действующего регулирования). Ставки налога установлены ст.224 НК РФ (в редакции п.36 ст.2 ФЗ  от 12.07.2024 N 176-ФЗ  «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»).

В целом применительно к формулировке вопроса можно констатировать, что квалифицированная консультация по вопросам налогооблажения доходов от продажи нежилых помещений, которые могут использоваться для предпринимательства, нереальна в формате услуги «вопрос-ответ» в общей ленте, предназначенной для односложных вопросов. Нюансов много, Вы их все не сообщаете. А консультация в формате обсуждения-диалога с опросом от юриста — это формат индивидуальной консультации в чате. Обращайтесь при необходимости.

С уважением