Добрый день, есть жилой дом в собственности, хочу сдавать его в аренду как самозянятый

Здравствуйте, Илья!

Под «самозанятость» попадает только сдача в наем жилых помещений, при других видах аренды недвижимости к доходам не применяется налоговый режим «налог на профессиональный доход» (НПД).

Право на НПД утрачивается, если доход самозанятого превысит 2,4 млн руб. за год или будут нарушены другие условия применения НПД.

Менять ВРИ придется (если это вообще возможно), если Вы хотите предоставляться услуги типа гостиничных или сдавать дом для развлечений «выходного дня».  Но тогда Вам придется регистрироваться как индивидуальному предпринимателю на другом режиме налогообложения, не НПД. 

Если у Вас еще остались вопросы, Вы можете задать их мне в рамках индивидуальной платной консультации в чате (стоимость и время консультации согласовываются там же).

Здравствуйте!

Не нужно менять Вам ВРИ. Вы как собственник жилья вправе сдавать ег о в аренду. ст.606 ГК РФ. ВРИ ИЖС это допускает.

При этом Вы вправе  выбрать режим самозанятости согласно Федерального закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ от 27.11.2018 N 422-ФЗ.

Если же Вы будете оказывать гостиничные услуги, то Вам придется регистрироваться в качестве ИП. Также Вам придется возможно менять ВРИ в порядке ст.39 ГрК РФ. 

В этом случае согласно  классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 как вариант может подойти ВРИ «Гостиничное обслуживание» (код 4.7.) 

Здравствуйте, Илья!

Вид разрешенного использования указывает на то, что может размещаться на земельном участке. Согласно п. 2.1 Приложения к Приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, участок с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» допускает:

Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

выращивание сельскохозяйственных культур;

размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек 

То есть если Вы построили на нем жилой дом, то использование участка соответствует ВРИ. Ничего другого на этом участке быть не должно, включая нежилых зданий.

Например, гостиница — это уже нежилое помещение. Но в этом случае нужно будет переводить и здание из статуса жилого в статус нежилого, и менять ВРИ участка.

Пока на участке стоит жилой дом, используемый для проживания людей (пусть и временного), участок используется в соответствии с ВРИ.

хочу сдавать его в аренду как самозянятый

 И тут имейте в виду, что в силу п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 №422-ФЗ применять налог на профессиональный доход (а в этом и есть смысл так называемой самозанятости) нельзя в отношении доходов от аренды недвижимости, за исключением жилых помещений.

Согласно ст. 17 ЖК РФ, есть 3 вида жилых помещений: дом (или его часть), квартира и комната. Так что сдавать дом в аренду (найм) и уплачивать НПД с дохода можете.

Здравствуйте.

При рассмотрении данного вопроса существует правовая коллизия. Так, земельное законодательство, исходя даже из наименования ВРИ — «для ИЖС», допускает использование земельного участка и соответственно жилого дома на нем в индивидуальных целях. Использование в иных целях квалифицируется как нецелевое использование земельного участка (ст.8.8. КоАП РФ). Позиция же налогового органа (например, письмо ФНС России от 05.04.2019 №БС-4-21/62452@ «Об исчислении земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования „для индивидуального жилищного строительства“, используемых в предпринимательской деятельности») и Минфина России (письмо от 03.04.2019 №03-05-04-02/23083) допускает использование земельного участка в коммерческих целях, но с повышенной ставкой земельного налога (коэффициент 1,5). 

Таким образом, если изменение ВРИ невозможно (согласно ПЗЗ), либо затруднительно, во избежание административного преследования целесообразно проинформировать налоговый орган об изменении налоговой ставки в отношении земельного участка, занятого жилым домом, испульзуемого в предпринимательской деятельности.  Удачи.