Если же я хочу сама всем заниматься, то нужна нотариальная доверенность?

Добрый день, вы можете заключить с матерью договор безвозмездного пользования согласно ст.689 ГК РФ. В таком случае нотариальная доверенность не нужна. Если вы являетесь самозанятым, то сдавая квартиру в найм, вы вправе применять в отношении доходов от сдачи в найм квартиры налог на профессиональный доход. Можете оплачивать налог от своего имени.

 Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ не ставит в зависимость право применять НПД в отношении доходов от сдачи жилья в найм от того, является ли плательщик НПД собственником или нет. Т.е. Вы можете применять НПД и в случае, если пользуетесь квартирой на основании договора безвозмездного пользования. Это подтверждается Письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 9 декабря 2019 г. N 03-11-11/95717 О применении налога на профессиональный доход физическим лицом, оказывающим услуги по сдаче в аренду (внаем), в том числе субаренду жилого помещения www.garant.ru/products...

Здравствуйте. 

1. Да, договор оформляется на маму. 

Так, согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

2. Договор оформляется в любом случае на вашу маму, так как она является собственником квартиры. Либо он может быть оформлен на вас, если вы заключите договор найма квартиры с вашей мамой с правом поднаема. В таком случае, вы будете вправе заключать от своего имени договор найма. 

3. Если договор найма оформляется от имени вашей мамы, то оплачивать налог на профессиональный доход (самозанятый) должна она. Если же договор оформляется от вашего имени (как указано во втором пункте ответа) то оплачивать налог можете вы. 

4. Нотариальная доверенность необходима только в случае сдачи в найм квартиры сроком более 12 месяцев. 

Так, согласно ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена. 

Согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ, 

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть, если вы заключаете договор найма жилого помещения сроком более 12 месяцев то необходима нотариальная доверенность. Но это при условии если вы заключаете договор от имени вашей мамы. Если вы заключаете договор от своего имени, как указано в п. 2 ответа, то доверенность не нужна.