Может ли департамент расторгнуть аренду машиноместа за отказ заключить договор с УК?

Question

Департамент имущества г. Москвы заключил со мной Договор аренды машиноместа в многоэтажном паркинге. В договоре - пункт, обязующий меня, не собственника, нести бремя содержания общего имущества, и заключить Договор управления с УК на управление общим имуществом. Я многократно просил привести Договор аренды в соответствие с федеральным законодательством (ст. 210 ГК РФ). Департамент обратился в мировой суд - взыскать с меня штраф за нарушение условий договора (незаключение мною Договора с Управляющей организацией). Выслушав мои доводы, что Конституция РФ прямо указывает на верховенство закона, что ст. 210 ГК РФ, статьи ЖК РФ прямо указывают - собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, суд отказал Департаменту в иске. Несмотря на это, Департамент прислал мне угрозу: - если я не заключу Договор с Управляющей организацией и не буду нести бремя содержания имущества города Москвы, со мной расторгнут Договор аренды машиноместа. И приписали: да, ст. 210 ГК РФ обязует собственника нести бремя содержания имущества. Но! Нигде не написан запрет на возложение на арендатора (не собственника) бремени содержания не принадлежащего арендатору имущества. От такой наглости у меня нет слов! Что ответить департаменту? Они реально могут расторгнуть со мной Договор аренды - по причине "неисполнения условий договора - о обязанности нести бремя содержания имущества Москвы и заключения договора с Управляющей организацией"?

Олег Васев · Answer

Здравствуйте.Согласно судебной практике Суды обоснованно отклонили ссылку Общества на отсутствие у него обязанности оплачивать услуги по управлению и обслуживанию паркинга в связи с передачей принадлежащих ему машино-мест в аренду третьим лицам. Законом на арендатора нежилого помещения в нежилом здании не возложено бремя несения расходов по содержанию арендуемого помещения и общего имущества. Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей организацией, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате расходов по содержанию нежилого помещения возлагается на собственника такого помещения. Так что можете ответить, что в силу законодательства у Вас нет обязанности заключать договор с УК. Это прежде обязанность собственника, не Ваша. Хоть это и написано в договоре. Вы законодательство не нарушаете, что влечёт невозможность расторжения договора. Примерно так и отвечайте. В приведенном примере практики хоть и указано про помещение, но по факту про машиноместо спор. Ну и ст. 39 ЖК РФ 1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Я не знаю содержания искового, не видела договор, но все -таки считаю, что вам стоит обратить внимание на ч 2 ст 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. ст 210 ГК РФ тоже говорит о том что договором или законом может быть предусмотрено и иное. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. ст 616 ГК РФ как раз содержит исключения, поскольку устанавливает возможность распределения бремени содержания имущества между собственником и арендатором. Ознакомьтесь со статьей, в ней довольно подробно рассматривается вопрос. https://www.law.ru/question/135366-pravomerno-li-chto-za-soderjanie-pomeshcheniya-otvechaet-arendator-ili-eto-funktsiya Важно определиться что означает содержание помещения, что в себя включает. Есть еще Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.05.2023) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», но обеспечение надлежащего содержания и несение расходов на содержание это разные вещи, ко второму может относиться например налог на имущество и т.д.