Является ли охранная зона электросетей нарушением условий ПДКП при покупке участка

Здравствуйте! Наличие охранной зоны электросетевого хозяйства на земельном участке может считаться ограничением в его использовании, поскольку такая зона налагает определенные запреты и ограничения на проведение строительных и иных работ. 

Указание в предварительном договоре купли-продажи (ПДКП) условий о «свободном от прав и имущества третьих лиц» и отсутствии «ограничений в пользовании» может подразумевать, что участок не должен иметь таких охранных зон, если иное не было уточнено в договоре. Следовательно, наличие охранной зоны может считаться нарушением этих условий, особенно если продавец не проинформировал вас о ее существовании до заключения договора.

Вам следует запросить у продавца подтверждение об отсутствии охранных зон или, при выявлении охранной зоны, уточнить, как именно это повлияет на использование участка. Также можно провести независимую проверку сведений об участке, включая выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием всех зарегистрированных ограничений и обременений.

Если наличие охранной зоны не было отражено в ПДКП и будет признано ограничением, это может дать вам право потребовать от продавца устранения недостатков (например, исключения участка из охранной зоны, если это возможно) или расторгнуть договор, если это существенно мешает использованию участка для ваших целей.

Здравствуйте, Александр!

Безусловно это нарушение условий договора, поскольку охранная зона предполагает ограничение пользования земельным участком.

Согласно ч.2 ст.56 ЗемК РФ Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Согласно ч.3 данной статьи Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

Вы можете требовать расторжения предварительного договора на основании ст.450 ГК РФ, потребовать возмещения убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора на основании ст.15 ГК РФ.

С уважением, юрист Ирина Фролова!

Здравствуйте! Согласно абз. 2 п. 2 ч. 2 ст. 89 ЗК РФ, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки.

 В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

По условиям заключенного на данный момент пред.дкп продавец обязуется передать зу «свободным от прав и имущества третьих лиц», также там указано, что ограничений в пользовании зу не имеется.

 При составлении договора купли-продажи должны указать на наличие соответствующего ограничения права в связи с имеющейся охранной зоной. В случае не предоставления продавцом информации о наличии зоны с особыми условиями использования территории покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.