Или какие есть альтернативные варианты?

Для того чтобы сдавать в аренду квартиру, принадлежащую вашей матери, в рамках вашего ИП, договор безвозмездного пользования может быть удачным решением. Важно учесть следующие аспекты:

1. Заключение договора безвозмездного пользования:
    — Формат договора: Заключите договор безвозмездного пользования (договор ссуды) с матерью, в котором она передает вам квартиру для сдачи в аренду. В договоре укажите право передавать квартиру третьим лицам, то есть арендаторам. Безвозмездное пользование между физическими лицами, которые состоят в родственных отношениях, допустимо.
    — Налогообложение: Этот вид договора не подлежит налогообложению, так как между родственниками не возникает дохода. При этом, если вы как ИП будете сдавать жилье в аренду, аренда будет облагаться налогами в рамках вашей предпринимательской деятельности.

2. Деятельность ИП:
    — ОКВЭД: Для сдачи квартиры в аренду используйте код ОКВЭД **68.20** — «Сдача внаем собственного недвижимого имущества». Этот код подходит для сдачи недвижимости, даже если она не является вашей собственностью, поскольку у вас есть договор ссуды, разрешающий это.
    — Отчетность и налоги: Доход от аренды будет облагаться налогом в рамках вашей системы налогообложения (УСН, патент или иное). Вы сможете использовать упрощенную отчетность ИП и, например, применять УСН «доходы» с 6% или выбрать патент.

3. Альтернативные варианты:
    — Договор управления имуществом: Мать может заключить с вами договор доверительного управления, который тоже позволит вам сдавать квартиру как ИП, но он имеет особенности и может потребовать больше отчетности. 
    — Сдача в аренду напрямую от имени матери: Мать также может сама сдавать квартиру как физическое лицо, но при этом не сможет воспользоваться статусом ИП для упрощенной налоговой отчетности.

Рассмотрите вариант оформить агентский договор, где Вы будете действовать как агент, получать аренду и исчислять с нее налоги.