Как обезопасить аренду торговой площади, если наследница владеет лишь 1/2 доли?

Добрый день.

Не заключайте договор. Самый безопасный способ.

Собственник доли, не может распоряжаться всем имуществом, в том числе сдавать его в аренду.

Если Вы будете использоваться всю площадь, по договору аренды на 1/2 доли, то второй собственник, сможет взыскать с Вас еще столько же, за фактическое пользование в судебном порядке.

Здравствуйте,  Юрий.

В любом случае Договор аренды не прекращается смертью Арендодателя, изменению подлежат только сторона (правопреемник арендодателя указывается доп. соглашением) согласно статьи 617 ГК.

Вы можете дождаться когда на вторую долю будет оформлена собственность и уже тогда вносить изменения в действующий договор аренды, изменить реквизиты стороны Арендодателя.

Новый Договор заключать нет необходимости в силу закона.

Если Вы хотите пересмотреть условия старого договора, то можете заключить новый, если он Вам выгоднее. Но, опять же нужен второй собственник доли.

С уважением!  Г.А. Кураев

Добрый день.

она предоставила мне свидетельство о праве на наследство, где указано что она собственник 1/2 доли данной торговой площади. В договоре аренды в качестве собственника выступает только она. Как быть в данной ситуации, чтобы обезопасить себя?

 В данном случае Вам требуется документальное подтверждение того, что второй наследник или отказался от своих прав на наследство или дал согласие на передачу в аренду своего имущества.

По общему правилу, смерть собственника не влечет прекращение договора аренды.

В силу ст. 617 ГК РФ 

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Однако поскольку имущество находится в долевой собственности наследников, то владеть, пользоваться и распоряжаться им они могут по соглашению между ними.

И в этом случае, Вам во избежание проблем в будущем, чтобы быть уверенным, что второй собственник дал согласие на сдачу имущества в аренду, стоит заключить дополнительное соглашение с двумя наследниками, которые будут выступать на стороне арендодателя. 

Здравствуйте.

1. Формально, если срок договора аренды не истек, Вы вправе продолжить пользоваться объектом аренды (торговой площадью) на тех же условиях. 

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 617 ГК РФ. 

И новый договор в таком случае до истечения действующего Вам не нужен. При этом Вы можете продолжить платить долевой собственнице ту сумму, которая пропорциональна её доле (одну вторую в данном случае). 

2. Но лучше всего сначала убедиться, что срок на принятие наследства прошел, и далее заключить новый договор со всеми собственниками. 

Юрий, здравствуйте.

Право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику -ст.209 ГК РФ.

Наследственное имущество распределяется между наследниками одной призывающейся очереди в равных долях — ст.1141 ГК РФ.

В случае смерти собственника в силу ст.617 ГК РФ положения договора аренды сохраняют свою силу, меняется только сторона арендодателя и переподписывать его законодательных требований нет. На практике к этому прибегают, чтобы арендодатель имел право получать арендную плату до истечения срока для принятия или чтобы урегулировать, кому из них будет перечисляться арендная плата, чтобы изменить реквизиты для оплаты. Но из Ваших пояснений следует, что нельзя исключить, что и свидетельство о праве на наследство получено раньше, чем истек срок для принятия. Такое возможно, исходя из п.2 ст.1163 ГК РФ

Если лиц на стороне арендодателя несколько, то права на доходы от сдачи в аренду у них возникают пропорционально размеру их долей в праве (ст.248 ГК РФ), если по соглашению не установлено иное.

Таким образом, если у ней нет доверенности от второй наследницы, или нет соглашения, по которому она вправе подписать договор на все помещение и получать платы полностью, предъявивившая свидетельство о праве на наследство в размере 1/2 доли на данный момент вправе рассчитывать только на 1/2 арендной платы.

Ну и стоит учесть, кроме сказанного:

Кто именно вправе выступать на стороне арендодателя, может быть окончательно понятно только спустя 6 месяцев (а возможно и больше -в зависимости от того, кто наследует и вследствие чего возникли наследственные права). В соответствии со ст.1154 ГК РФ

1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

 В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим.

2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования.

 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.

Из Ваших пояснений не ясно, когда умер собственник, а значит невозможно определить и срок, в течение которого определяется круг наследников.

  Поэтому на данный момент, если наследник хочет что-то изменить в ранее подписанном с умершим договоре аренды, и Вы принципиально не против этого, необходимы документальные подтверждения обстоятельств наследования — кто наследники, когда умер наследодатель, каковы подробные обстоятельства (нюансы) непосредственно оформления наследственных прав. Пока же подписание договора преждевременно, или предметом аренды с обратившейся к Вам может быть только 1/2 доли, которая надлежащим образом оформлена (при учете всех нюансов, указанных выше и рисков в связи с этим).

Подробная консультация по вопросу возможна в чате.

С уважением