Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сейчас, когда она сдана и также поставлена на кад.учет, квартиры зарегестрированы в собственность дольщиков
Добрый день! Вопрос о передаче котельной от застройщика. Наш дом и котельная введены в эксплуатацию по решению суда в 2021г. . И МКД и котельная поставлены на кадастровый учет на основании решения суда, квартиры зарегистрированы за собственниками МКД. Но котельная до настоящего времени так и является собственностью застройщика. По выписке Росреестра - это нежилое здание с адресом, собственник - застройщик, расположена на соседнем ЗУ - вторая очередь строительства ЖК. Застройщик сначала объяснял нам, что котельная будет передана по окончании строительства 2-й очереди ЖК. Сейчас, когда она сдана и также поставлена на кад.учет, квартиры зарегестрированы в собственность дольщиков - застройщик не приепринимает никаких действий по передаче котельной нам, собственникам 1-й и 2-й очереди ЖК.. Вопрос - поясните, п-та, порядок передачи котельной от застройщика собственникам двух МКД, расположенных на разных ЗУ. Договор управления заключен обоими домами с одной УК. При этом, с 2023г. мы оплачиваем по квитанциям УК за содержание и обслуживание котельной иза страхование котельной (по решению ОСС 1-й очереди )
- КОТЕЛЬНАЯ.pdf
Передача котельной от застройщика собственникам многоквартирных домов (МКД) — сложный процесс, который регулируется законодательством в сфере ЖКХ, гражданским правом и условиями проектной документации. Рассмотрим порядок действий и ключевые аспекты вашей ситуации.
1. Правовой статус котельной
По выписке из ЕГРН котельная является нежилым зданием, находящимся в собственности застройщика. Это означает, что до передачи котельной в собственность или управление она остается частью имущества застройщика.
Котельная обслуживает оба дома, но расположена на участке, принадлежащем застройщику. Это ключевой момент, который необходимо учитывать при передаче объекта.
2. Основания для передачи котельной
Передача котельной от застройщика собственникам возможна на основании:
Проектной документации и технического плана ЖК:
Уточните, указана ли котельная как объект общего имущества двух домов (или одного дома) в проектной документации. Если да, застройщик обязан передать котельную в общую долевую собственность собственников МКД.
Решений общего собрания собственников (ОСС):
Если котельная обслуживает оба дома, для ее принятия потребуется решение собственников двух МКД (по отдельности).
Договора с управляющей компанией (УК):
Если котельная используется для нужд обоих домов, важно уточнить, на каком основании УК собирает оплату за содержание и обслуживание котельной. Это может быть основанием для требований передачи.
Закона о долевом строительстве (214-ФЗ):
По завершении строительства и вводу объектов в эксплуатацию застройщик обязан передать объект (в том числе инженерные сети и котельные) в собственность или управление МКД, если это предусмотрено проектной документацией.
3. Действия для инициирования передачи котельной
Шаг 1. Проверьте проектную документацию и технический план
Запросите у застройщика или управляющей компании копии проектной документации и акты ввода в эксплуатацию.
Проверьте, указана ли котельная как объект, предназначенный для обслуживания домов.
Шаг 2. Уточните правовые основания использования котельной
Получите от управляющей компании обоснование включения расходов на содержание котельной в квитанции: На каком основании УК эксплуатирует котельную?
Есть ли договор между застройщиком и УК на эксплуатацию котельной?
Шаг 3. Проведите общее собрание собственников (ОСС)
ОСС должно принять решение: О необходимости принятия котельной в общую долевую собственность.
О начале переговоров с застройщиком по передаче котельной.
Решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников каждого дома.
Шаг 4. Направьте письменное требование застройщику
Сформируйте требование о передаче котельной в общую долевую собственность.
В требовании: Укажите основание передачи (проектная документация, завершение строительства).
Приложите решения ОСС.
Потребуйте предоставить документы, необходимые для передачи котельной (акты передачи, документы на оборудование и сети).
4. Варианты дальнейших действий
Если застройщик игнорирует требование
Обратитесь в жилищную инспекцию:
Подайте жалобу на бездействие застройщика, указав, что котельная эксплуатируется, но не передана собственникам.
Иск в суд:
Если застройщик отказывается передавать котельную, подайте иск о признании котельной общим имуществом МКД и обязании застройщика передать объект.
5. Особенности учета котельной для двух домов на разных ЗУ
Если котельная обслуживает оба дома, то она должна быть передана в общую долевую собственность всех собственников, пропорционально доле каждого дома.
Это требует: Определения долей использования котельной для каждого дома.
Оформления соглашения между собственниками двух домов о совместной эксплуатации объекта.
6. Дальнейшие шаги для вас
Уточните статус котельной: В проектной документации и договорах с УК.
Проведите ОСС в обоих домах: Примите решение о принятии котельной в собственность или инициировании передачи.
Письменно обратитесь к застройщику: Требуйте передачи котельной в собственность или управления.
Если потребуется, обращайтесь в суд.
Резюме
Котельная должна быть передана в собственность или управление МКД, если она обслуживает оба дома.
Вопрос передачи решается на основании проектной документации, решений ОСС и договоров с УК.
В случае отказа застройщика возможна подача жалобы в жилищную инспекцию или иск в суд.
Если потребуется помощь в составлении письменного требования или искового заявления, обращайтесь!
В вашей ситуации передача котельной от застройщика в муниципальную собственность является оптимальным решением для обеспечения стабильного и справедливого теплоснабжения.
Проблемы при разных управляющих компаниях (УК):
Если дома выберут разные УК, это может осложнить управление котельной, так как каждая УК будет действовать в интересах своего дома. Передача котельной в муниципальную собственность позволит избежать этих сложностей, обеспечив единое управление и обслуживание.
Риски при банкротстве застройщика:
Поскольку застройщик находится в процедуре банкротства, существует риск продажи котельной на торгах для удовлетворения требований кредиторов. В этом случае новый собственник может установить более высокие тарифы на теплоснабжение. Передача котельной в муниципальную собственность поможет избежать этого риска, обеспечив контроль со стороны местных властей и защиту интересов жителей.
Рекомендации:
Обратитесь в местную администрацию: Проведите переговоры с органами местного самоуправления о возможности принятия котельной в муниципальную собственность. Это может быть осуществлено на основании решения уполномоченного органа и передачи имущества по акту приема-передачи.
Инициируйте собрание собственников: Проведите общее собрание жильцов для обсуждения и принятия решения о передаче котельной в муниципальную собственность. Решение должно быть оформлено протоколом собрания.
Юридическое сопровождение: Рекомендуется привлечь юриста, специализирующегося в сфере ЖКХ и банкротства, для сопровождения процесса передачи и защиты интересов жильцов.
Действуя в этом направлении, вы сможете минимизировать риски и обеспечить надежное и экономически обоснованное теплоснабжение для вашего дома.