Можно ли физлицу сдавать подвальное помещение в аренду и платить налоги как самозанятый?

Question

Здравствуйте! Купили подвальное помещение в жилом доме у физ.лица. Сдали в аренду, но одна из собственников квартир не дает спокойной жизни арендаторам. Вызывает участковых, пишет в прокуратуру о том, что ей мешают присутсвие людей в подвале. Участковые приходят, пугают арендаторов, что опечатают помещение. Прокуратура вскрывают двери и опрашивают арендаторов. (Хотя нам, как собственникам не пришло ни единого документа). Соседка портит жизнь исходя из того, что претендует на собственность части помещения (женщина родом из СССР, считает, что подвал её, хотя еще в 2009 году им в иске отказал и гор.суд и кассация). Вопрос: может ли физ.лицо физ.лицу сдавать в аренду подвальное помещение, например, под кладовку? И платить налоги как самозанятый?

Анна Бабикова · Answer

Здравствуйте! Увы, но платить налоги как самозанятый нет. Физлица, в том числе индивидуальные предприниматели, которые сдают в аренду нежилые помещения, не вправе применять в отношении этого вида деятельности налоговый режим для самозанятых (налог на профессиональный доход). Об этом говорится в письме Минфина от 27.12.19 № 03-11-11/102607. Если бы речь шла о жилом помещении, тогда да, можно было бы платить налог как самозанятый. может ли физ.лицо физ.лицу сдавать в аренду подвальное помещение, например, под кладовку? Может . И платить налоги как самозанятый? Нет.

Алина Гончарова · Answer

Здравствуйте, Полина Андреевна! Все зависит от статуса этого помещения. Если оно действительно было в собственности физического лица, которое Вам его продало (т.е. имеет отдельный кадастровый номер, стоит на кадастровом учете как нежилое помещение, о чем была запись в ЕГРН), то в силу ст. 209 ГК РФ Вы как собственник вправе распоряжаться им на свое усмотрение, в том числе и сдавать в аренду. Если же на кадастровом учете объект не стоит, и там проходят общедомовые коммуникации, он входит в состав общего имущества собственником МКД, согласно ст. 36 ЖК РФ, и сама сделка по продаже его Вам ничтожна.

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте! Согласно статье 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Если вы приобрели подвальное помещение у физического лица и оформили право собственности в установленном порядке, вы являетесь законным собственником данного помещения и имеете право распоряжаться им, включая сдачу в аренду. Самозанятый может сдавать в аренду только жилые помещения, поэтому для сдачи нежилого помещения необходимо регистрировать ИП. Обращаю ваше внимание на Письмо УФНС по г. Москве от 14.03.2005 № 09-10/15594, котором говорится о том, что систематическое ведение деятельности означает, что человек совершил определенные действия, направленные на получение прибыли, как минимум дважды. А систематическое ведение деятельности, направленное на извлечение прибыли может быть признано предпринимательской деятельностью, поэтому ИП регистрировать нужно.