Подскажите, пожалуйста, по следующему вопросу: Имеем в собственности участок с домом (50 лет в собственности), участок расположен в зоне ЗОУИТ (нац парк Лосиный остров)

Участок с домом хотим продать, но потенциальные покупатели опасаются, так как есть ограничения по строительству новых объектов на данных территориях. 

Здравствуйте!

1. Вы как собственник вправе продать свои объекты в любом случае (статья 209 ГК РФ)

2. Потенциальному покупателю нужно разъяснить ситуацию и прописать в договоре, что он предупреждён о всех сложностях связанных с согласованием новых построек.

В этом случае согласовав все условия договора (статья 421 ГК РФ) и предупредив покупателя о всех сложностях, на покупателе после оформления права собственности,  лежат все дальнейшие риски связанные с оформлением или реконструкцией объектов расположенных на данном земельном участке.

То есть, покупателя нужно полностью обо всём информировать и прописать в договоре, что покупатель получил 100% информацию от продавца по данным объектам

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

участок расположен в зоне ЗОУИТ (нац парк Лосиный остров). Участок с домом хотим продать, но потенциальные покупатели опасаются, так как есть ограничения по строительству новых объектов на данных территориях. Необходимо новую постройку согласовывать с Минприроды, что, как нам сказали, утопично. Даже проводить реконструкцию старого дома проблематично. Как нам действовать?

 Здравствуйте

Продавать как есть, указывая в дкп эти моменты.

ГК

Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах
1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

То есть покупатель должен знать тоже самое, что и вы- иначе это может повлечь расторжение сделки по части 2 данной статьи.

Согласуют в минприроды мос. области какое то строительство или нет- вам заранее не скажет никто.

+ у вас там еще и зона аэропорта

Земельный участок полностью расположен в приаэродромной территории
аэродрома Чкаловский — подзона 6.1
Допускается сохранение с последующей рекультивацией существующих объектов
концентрированного размещения бытового мусора и отходов, расположенных в
границах шестой подзоны при условии проведения на них мероприятий по
Лист 13 из 15
предупреждению скопления птиц в целях обеспечения безопасности полетов воздушных
судов.1
В пределах шестой подзоны запрещено размещение полигонов по захоронению и
сортировке бытового мусора и отходов; мусоросжигательных и
мусороперерабатывающих заводов; мусоросортировочных станций; скотомогильников.1
Земельный участок расположен в границах полос воздушных подходов аэродрома
государственной авиации Чкаловский.2 

так что формально надо согласовывать с ним тоже строительство. Правда тут 6 подзона (всего их 7), так что ограничений с их стороны скорее всего не будет. 

Обратить внимание- там идет зона ручья еще- ее тоже нужно учитывать- но это тоже по линии минприроды.

В части лосиного острова- да, согласования будут нужны, но думаю не только с областью (министерством), а еще с москвой в плате фгбу лосиный остров, кто и управляет. Этот момент тоже надо проверить.

Добрый день

согласно пункту 4 статьи 15 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» на юридических и физических лиц, осуществляющих деятельность в границах национального парка «Лосиный остров» и его охранной зоне, возложена обязанность по согласованию экономической и иной деятельности с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся национальные парки.

В соответствии с пунктом 5.16. Положения о Министерстве природных ресурсов и экологии Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2015 г. № 1219, функции по согласованию осуществления экономической и иной деятельности юридических и физических лиц, находящихся на территории соответствующих национальных парков и их охранных зон возложены на Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации.

Порядок согласования экономической и иной деятельности юридических и физических лиц на территории национальных парков и их охранных зон, а также необходимый комплект документов, установлен в Правилах, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 02.06.2022 № 1018 «О видах экономической и иной деятельности юридических и физических лиц на территории национальных парков и их охранных зон, подлежащих согласованию с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся национальные парки».

Осуществление деятельности без согласования Минприроды России образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 8.39 КоАП РФ.

Таким образом, Вы можете как продолжать владеть своей собственностью, так и продать ее, а остальные риски будут уже на новом собственнике.

В части, касающейся проблем с согласованием с Минприроды, не так все плохо.

Действуйте в соответствии с законом, и любые отказы Минприроды, можно преодолеть в судебном порядке.

Здравствуйте, Юлия!

У вас действительно судя по градостроительному плану строительство новых объектов невозможно. Но это не означает что существующий нельзя эксплуатировать.

Согласно п.9 Приказа Минприроды от 26 марта 2012 года N 82 Об утверждении Положения о национальном парке «Лосиный остров» На территории национального парка запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам и объектам растительного и животного мира, культурно-историческим объектам и которая противоречит целям и задачам национального парка, в том числе: 5) строительство, реконструкция, ремонт и эксплуатация магистральных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов, за исключением объектов туристской индустрии, музеев и информационных центров и объектов, связанных с функционированием национального парка и с обеспечением функционирования расположенных в его границах населенных пунктов.

Вы можете продавать объект как есть, но прямо указать в договоре, что покупатель осведомлен о том, что данная территория имеет особый статус и не имеет претензий и возражений в связи с этим.

С уважением, юрист Ирина Фролова!