Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Облагается ли обеспечительный платеж налогу при заключении договора найма жилого помещения?
Облагается ли обеспечительный платеж налогу при заключении договора найма жилого помещения? А при расторжении договора, если часть данного платежа удерживается в счёт скрытых недостатков объекта? И можно ли вообще так обозначать "в счёт скрытых недостатков" - с точки зрения законодательства верно ли это утверждение или нужно более уточняющий текст прописать для удержания?
Здравствуйте,
Обеспечительный платеж в договоре найма жилого помещения служит гарантией исполнения обязательств нанимателем и может быть использован для покрытия убытков наймодателя в случае нарушения условий договора. Рассмотрим налоговые аспекты обеспечительного платежа, его удержание при расторжении договора в счет скрытых недостатков объекта, а также корректность использования формулировки «в счет скрытых недостатков» с точки зрения законодательства.
1. Налогообложение обеспечительного платежа при заключении договора найма жилого помещения
Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств. При внесении обеспечительного платежа нанимателем наймодателю, эти средства не признаются доходом наймодателя до момента их использования по назначению. Таким образом, на этапе внесения обеспечительного платежа налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не начисляется.
2. Налогообложение при удержании обеспечительного платежа в счет скрытых недостатков объекта при расторжении договора
Если при расторжении договора найма часть обеспечительного платежа удерживается наймодателем для покрытия убытков, связанных с обнаружением скрытых недостатков объекта, эта сумма признается доходом наймодателя. В этом случае наймодатель обязан включить удержанную сумму в налоговую базу и уплатить соответствующий налог. Для физических лиц это означает необходимость уплаты НДФЛ по ставке 13% (статья 224 Налогового кодекса Российской Федерации).
3. Корректность формулировки «в счет скрытых недостатков» в договоре
Использование формулировки «в счет скрытых недостатков» в договоре найма жилого помещения допустимо, однако для избежания разногласий рекомендуется более детально прописать условия удержания обеспечительного платежа. В частности, следует указать:
Перечень возможных недостатков: конкретные виды повреждений или дефектов, за которые несет ответственность наниматель.
Порядок выявления недостатков: процедура осмотра помещения и фиксации недостатков при возврате объекта.
Механизм расчета удерживаемой суммы: методика определения размера удержания из обеспечительного платежа.
Такая детализация позволит обеим сторонам четко понимать условия удержания и минимизирует риск споров.
4. Судебная практика
Судебная практика подтверждает необходимость четкого определения условий удержания обеспечительного платежа в договоре. В частности, в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 № 18АП-17171/2022 по делу № А07-9637/2022 суд указал, что при отсутствии оснований для удержания обеспечительного платежа, наймодатель обязан вернуть его нанимателю. Это подчеркивает важность детального прописания условий удержания в договоре.
Рекомендации
При заключении договора: четко определить условия внесения и возврата обеспечительного платежа, а также обстоятельства, при которых он может быть удержан.
При расторжении договора: провести совместный осмотр помещения, зафиксировать состояние объекта и документально оформить выявленные недостатки.
В договоре: использовать конкретные формулировки, описывающие основания и порядок удержания обеспечительного платежа, чтобы избежать разночтений.
оцените ответ
1. Общие положения об обеспечительном платеже
Обеспечительный платёж регулируется статьёй 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Он служит способом обеспечения обязательств по договору, может использоваться для покрытия убытков наймодателя, а также возвращается арендатору при отсутствии оснований для его удержания.
Обязанность возврата: Если арендатор выполнил свои обязательства (сохранность имущества, своевременная оплата аренды и коммунальных услуг), наймодатель обязан вернуть обеспечительный платёж полностью.
2. Удержание 30% обеспечительного платежа без указания причин
Условие о возврате обеспечительного платежа в размере 70%, с удержанием 30% без указания причин, может быть оспорено арендатором.Статья 422 ГК РФ: условия договора не должны противоречить закону или ущемлять права одной из сторон.
Статья 10 ГК РФ: злоупотребление правом (например, удержание части платежа без оснований) может быть расценено как недобросовестное поведение.
3. Возможность удержания 30% как платы за обслуживание
Если вы хотите удерживать 30% обеспечительного платежа в любом случае, можно рассмотреть следующее:
Переформулировать условие так, чтобы удержание части обеспечительного платежа объяснялось: Расходами на административное обслуживание.
Проверку состояния объекта после окончания аренды.
Компенсацией наймодателю за подготовку объекта для нового арендатора.
Пример формулировки:
«30% Обеспечительного платежа удерживаются в качестве компенсации расходов наймодателя, связанных с административным обслуживанием договора и проверкой состояния объекта недвижимости, независимо от соблюдения условий настоящего договора.»
4. Удержание суммы более 30% при нарушении условий договора
Это положение правомерно при соблюдении следующих условий:
В договоре детализированы основания для удержания платежа сверх 30% (например, невыплата арендной платы, порча имущества, задержка выезда).
Механизм расчёта удерживаемой суммы прописан прозрачно и объективно.
Пример формулировки:
«В случае нарушения условий настоящего договора, перечисленных в пункте [№], наймодатель вправе удержать из обеспечительного платежа дополнительные суммы в размере, необходимом для возмещения убытков, при условии предоставления документально подтверждённых расчётов.»
5. Законность удержания платежа
Чтобы избежать рисков:
Обеспечьте прозрачность условий удержания.
Пропишите в договоре порядок и сроки возврата остатка платежа.
Укажите, что арендатор вправе оспорить размер удержания и запросить расчёты, подтверждающие убытки.
6. Рекомендации
Детализируйте основания для удержания: Укажите конкретные нарушения и последствия (например, порча имущества, несвоевременная оплата).
Прозрачно определите размер удержания: Например, «в счёт ремонта объекта недвижимости на основании акта и сметы».
Пропишите сроки возврата: Рекомендуется не более 30 дней, чтобы избежать обвинений в необоснованной задержке.
Избегайте злоупотребления: Формулировки «удерживается без указания причин» могут быть оспорены.
оцените ответ