Как передать право собственности на недвижимость от мужа жене?

Процедура передачи прав чётко завязана на том, как недвижимость досталась текущему владельцу. На юридическом языке это называется «основание права собственности».

Какие основания бывают:

договор купли-продажи – заключают владелец или застройщик с покупателем квартиры; 
договор долевого участия – заключают застройщик и покупатель квартиры; 
наследование – недвижимость досталась после смерти родственника; 
договор дарения – близкий родственник дарит недвижимость; 
приватизация – владелец получил в личную собственность квартиру от государства; 
по решению суда – индивидуальные случаи.
Что нужно учесть далее – гражданский статус владельца недвижимости. По-простому: состоял ли хозяин в законном браке, когда покупал или получал квартиру. 

Почему это важно: по статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, купленное во время брака, делится пополам между супругами. Даже если в выписке из ЕГРН значится один владелец. Соответственно, передача прав на общую квартиру будет отличаться от передачи прав на квартиру, которую муж получил до брака.

Ниже мы рассмотрим все известные способы переоформления недвижимости и для каких случаев они подходят лучше всего.

 
Договор дарения
 

Договор дарения или дарственная – безвозмездная передача имущества близкому родственнику, супругу в том числе. Стороны сделки называются «даритель» и «одаряемый».

Дарственная одинаково подойдёт для передачи имущества, приобретённого до и во время брака. Например, муж получил в наследство квартиру от родителей и хочет передать жене недвижимость целиком. Или супруги купили квартиру и муж дарит свою долю.

Важно. Если хозяин дарит целую квартиру, которая досталась в наследство, нужно убедиться, что он единственный законный владелец, а не один из дольщиков-наследников.

Какие документы нужны:

паспорта дарителя и одаряемого; 
свидетельство о браке; 
брачный договор – если есть; 
договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о получении наследства; 
справка о зарегистрированных в квартире; 
выписка из ЕГРН; 
акт приёма-передачи.
Договор можно подготовить самостоятельно, например, скачать шаблон из интернета, но лучше довериться нотариусу или юристу. У каждой семьи своя жизненная ситуация, и специалист напишет формулировки для индивидуальных случаев.

Что должно быть в договоре:

реквизиты дарителя и одаряемого: паспортные данные и адреса регистрации; 
предмет договора: кадастровый номер, метраж и всё, что внутри – бытовая техника, мебель; 
права и обязанности сторон: даритель передаёт недвижимость и гарантирует, что она не заложена и не под арестом; 
иные условия и приложения – согласие дарителя и выписка из ЕГРН.
Документ можно заверить и зарегистрировать через нотариуса или сходить в Росреестр или МФЦ. Через нотариуса регистрация займёт примерно 3 рабочих дня, а через госучреждения – 9 дней. Госпошлина за переход права собственности обойдётся в 2 000 рублей.

 
Брачный договор
 

Брачный договор – соглашение, в котором муж и жена закрепляют, кому какие активы принадлежат. Когда по условиям договора один из супругов передаёт другому имущественные права, это называется «режим раздельной собственности». Это значит, что только один собственник распоряжается имуществом и вправе не учитывать мнение партнёра.

Договор подходит для переоформления добрачной и совместно нажитой квартиры. Документ можно составить в любое время – до свадьбы и спустя несколько лет совместной жизни.

Важно. В отличие от договора дарения, в брачном договоре можно прописать дополнительные положения. Допустим, после развода жена захочет продать отданную ей квартиру. Она может это сделать, но половину вырученной суммы обязана отдать мужу.

Какие документы нужны: 

паспорта мужа и жены; 
свидетельство о браке; 
свидетельство регистрации права собственности; 
договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о получении наследства.
Брачный договор нужно обязательно составить и заверить у нотариуса. Цена за услуги нотариуса зависит от сложности кейса. Помимо договора придётся заплатить госпошлину – 500 рублей.

Что входит в брачный договор:

реквизиты сторон: номера паспортов и данные из свидетельства о браке; 
предмет договора: кадастровый номер, метраж, мебель и техника в квартире; 
режим имущества, о котором договорились супруги; 
права и обязанности сторон; 
иные условия – можно ли изменить или отменить договор, сколько будет действовать договор.
После того как нотариус заверит договор, надо заплатить госпошлину и направить документ в Росреестр или МФЦ, чтобы жена вступила в имущественные права.

 
Соглашение о разделе совместно нажитого имущества
 

Соглашение – документ, который регулирует правила деления совместно нажитого имущества супругов. В общей квартире доли делятся поровну, но документально это нигде не закреплено. Поэтому, прежде чем муж передаст свою часть жилплощади, ему надо эту долю выделить и подарить.

Оформить соглашение можно на любом этапе семейной жизни, но только после заключения брака. 

Важно. Перед оформлением соглашения нужно удостовериться, что доли в квартире не принадлежат кому-то ещё.

Какие документы нужны:

паспорта мужа и жены; 
результат оценки имущества – юрист оценивает доли в квартире; 
договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследовании; 
выписка из ЕГРН.
Соглашение оформляют только вместе с юристом или нотариусом. Пара оплачивает подготовку документа и госпошлину – 500 рублей. 

Что входит в соглашение:

реквизиты сторон: паспортные данные, данные регистрации и данные из свидетельства о браке; 
предмет соглашения: кадастровый номер, метраж и данные из ЕГРН; 
условия раздела недвижимости; 
порядок передачи долей; 
сроки исполнения соглашения; 
права и обязанности сторон – супруги гарантируют, что их доли не заложены и не под арестом; 
иные условия – ответственность за нарушение условий соглашения.
После того как нотариус заверил документ, можно приступить к следующему этапу – договору дарения. Теперь, когда доли мужа и жены официально закреплены за ними, супруг имеет право подарить свою часть.

 
Как переоформить ипотечную квартиру на жену
 

Вместе с имущественными правами супруге неизбежно перейдут долговые обязательства перед банком. Сменить заёмщика можно двумя способами: переоформить ипотеку и рефинансировать кредит в другом банке.

Важно. Банки неохотно меняют заёмщика, поэтому паре нужно заранее подготовить ответ, почему муж переводит кредит на жену. Также, если жена не была созаёмщиком ранее, важно предоставить банку доказательства её стабильного заработка. Кроме того, супруге не дадут ипотеку, если у неё плохая кредитная история.

Какие документы нужны:

паспорт заёмщика и его жены; 
ИНН и СНИЛС супругов; 
свидетельство о браке; 
договор дарения, брачный договор или соглашение о разделе имущества; 
трудовые книжки пары; 
справки о доходах 2-НДФЛ; 
договор купли-продажи или ДДУ; 
договор ипотеки.

Как оформить ипотеку:

Подать заявление об изменении состава заёмщиков в банк и показать документ, на основании которого пройдёт сделка, например, брачный договор. 
Приложить к заявлению оставшиеся документы и дополнительные бумаги, которые запросит банк. 
Если банк согласен на переоформление: подписать новый ипотечный договор, в котором муж выходит из заёмщиков, а жена берёт кредитные обязательства. 
Зарегистрировать документы в Росреестре.
Рефинансирование проходит по схожему сценарию, но нужно учесть, что не каждый банк одобрит смену заёмщика.

 
Что выбрать: брачный договор, договор дарения или соглашение о разделе имущества?
 

У пары есть три варианта переоформления недвижимости – какой из них подойдёт лучше всего?

Зависит от:

брачного периода: до свадьбы, во время брака или перед разводом; 
юридического статуса квартиры – не наложены ли на неё аресты и штрафы; 
распределения долей в квартире, особенно если часть жилплощади отдана несовершеннолетнему; 
личных условий и предпочтений пары; 
срочности сделки.

Подведём итоги: 

Если муж получил или купил квартиру до брака, у неё всё в порядке с документами и никто не владеет другими долями – подходит договор дарения.

Если муж владеет долей в квартире, а остальные доли достались родственникам, можно подарить свою часть жене – договор дарения.

Если муж купил квартиру в браке и не отделял долю жены от своей – соглашение о разделе совместно нажитого имущества.

Если мужу в будущем подарят квартиру или он получит наследство и хочет сразу передать жене недвижимость – брачный договор.

Если муж хочет переоформить на жену квартиру временно или изменить условия договора в будущем – брачный договор.

Если квартира в залоге у банка и супруг делает жену главным заёмщиком – брачный договор.