Какой алгоритм расчёта аренды ЗУ, как он зависит от вида деятельности, от кадастровой стоимости и от других обстоятельств

Здравствуйте!

Сейчас оно полностью в собственности ЧЛ

Из этого и исходим, что у здания есть собственник.

 Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение установлены ст.39.20 ЗК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a76b90b907f943dafd16eaf8780dc4297859938c/

В частности. согласно данной статье:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены ст.39.3 ЗК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/90f9a162fec7f54cd09e7e68210417071668be68/

 Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения,  из собственникам .

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов указаны в ст.39.6 ЗК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/79da6e3bbbc8eb967db0714e8378269bfea9f83c/

Договор аренды участка заключается без проведения торгов в случае предоставления  земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, их  собственникам.

Выкуп не разрешили- большая площадь участка для этого офиса

 Надо смотреть письменный отказ если он имеется. И понимать какая площадь здания и участка. Под самим зданием по общему правилу выкупить можно. Но если участок действительно большой, то проблематично.

Аренда запредельная. Какой алгоритм расчёта аренды ЗУ, как он зависит от вида деятельности, от кадастровой стоимости и от других обстоятельств

По общему правилу размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности определяется в соответствии со ст.39.7 ЗК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/d0a9a46f591da4e0a808648d8da69fe75b6959ea/

В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Порядок определения размера арендной платы за земельные участки предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством РФ.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлены  установлены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89826/0a80bbb9b7708216e4db9c192ffce0a50da4222d/

Обратите внимание на п.2 Правил, утвержденных вышеуказанным Постановлением Правительства РФ.

Можете  также запросить данный расчет арендной платы  у самого арендодателя.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат. 

Здравствуйте, Надежда! 

1. В соответствии со ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ: 

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом, действительно, размер земельного участка на который претендует собственник здания, часто становится препятствием для его выкупа. Если уполномоченный орган, в который поступило заявление о выкупе земельного участка посчитает что площадь испрашиваемого участка является чрезмерной для использования объекта недвижимости, то собственник здания получит отказ в выкупе земельного участка. 

Но такой отказ  вы можете обжаловать в суде. Суд в процессе рассмотрения дела будет исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого участка. Кроме того, суд может назначить судебную экспертизу, которая определит используется ли заявителем весь участок для своей деятельности и есть ли необходимость в данной площади участка для цели эксплуатации и обслуживания вашего объекта недвижимости – здания. 

Вам же со своей стороны нужно доказать необходимость использования всего земельного участка на котором находится ваше здание именно в таком размере. Как указал Верховный  Суд  Российской Федерации в своем Определении  от 26.04.2016 № 64-КГ16-2

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить.

2. Что касается расчета аренды земельного участка. Методика расчета изложена в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»
Так, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата) определяется:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.