Купили зу без межевания, без строений

Здравствуйте Наталья!

Согласно ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, права на недвижимость подлежат государственной регистрации, и именно запись в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права или ограничения. Однако на практике в реестре могут быть выявлены ранее не внесенные сведения.

Ваш случай указывает на то, что в 2005 году был составлен документ (инвентаризационная опись), на основании которого участок был передан в аренду в пользу некоего «свободного фонда». При этом, если сведения об аренде отсутствовали в выписке на момент покупки, это может свидетельствовать о том, что ранее данные об обременении не были надлежащим образом внесены в ЕГРН.

Если право или обременение не зарегистрировано, оно не подлежит защите в отношении третьих лиц, за исключением случаев, когда такое право возникает на основании закона. Но если межевание выявило существование аренды, Росреестр мог актуализировать данные на основании имеющихся архивных документов.

Сейчас вам следует проверить следующие моменты: законность внесения данных об аренде, срок действия договора аренды и его соответствие требованиям ст. 610 ГК РФ (сроки аренды) и ст. 22 Земельного кодекса РФ (основания предоставления участка в аренду). Если аренда была оформлена без соблюдения этих требований, вы вправе оспорить ее через суд, ссылаясь на ст. 12 ГК РФ, как способ защиты права собственности.

Если договор аренды утратил силу, но запись об этом не была удалена из ЕГРН,  вы можете подать заявление в Росреестр с приложением доказательств прекращения аренды для внесения изменений.

Здравствуйте!

Как это понимать??

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут предоставляться в аренду физическим и юридическим лицам.

При этом, если участок находится в аренде, право аренды должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что вытекает из положений Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом требований ст. 26 ЗК РФ, установлено, что аренда земельного участка подлежит государственной регистрации, если заключен договор на срок более 1 года.

Если земельный участок ранее был предоставлен в аренду, данное право аренды должно было быть зарегистрировано в ЕГРН, как это предусмотрено частью 3 статьи 22 ЗК РФ.
Но возможны ситуации, когда запись об аренде осталась незарегистрированной в ЕГРН из-за отсутствия своевременного внесения данных или из-за передачи участка в аренду до внедрения системы госрегистрации (до 1998 года).
Если аренда действительно была зарегистрирована ранее (на основании документов, относящихся к 2005 году), и обременение внесено в ЕГРН после межевания, такие права арендаторов сохраняются. 
В случае если аренда утратила актуальность (например, истёк срок договора или участок был предоставлен в собственность другому лицу), запись об ограничении может быть оспорена.
Согласно части 6 статьи 22 ЗК РФ, передача участка в собственность другому лицу допускается только с учетом действующих обременений (например, аренды).
Если в выписке из ЕГРН до покупки не было указано обременение, можно предположить, что права аренды в ЕГРН либо не были актуализированы, либо запись внесена ошибочно.
Запросите еще раз выписку из ЕГРН с полной информацией об ограничении, включая ссылку на документы-основания. Согласно статье 7 Федерального закона № 218-ФЗ, сведения ЕГРН являются достоверными, но в вашем случае стоит уточнить источник информации об аренде.

Направьте заявление в Росреестр с запросом на проверку правомерности внесения записи об ограничении. Если запись была внесена ошибочно, Росреестр обязан устранить эту запись.

Наталья, здравствуйте.

Не смотря на закрытие Вами вопроса, дам ответ, поскольку убежден, что данные Вам ответы не верны, основаны на догадках и предположениях, на информации, доступной в сети в открытом доступе при поиске в гугле или яндексе, но не на фактах.

Вы спрашиваете:

аренда, на основании инвентаризационной описи 2005 года в пользу: свободный фонд. Как это понимать??

 Порядок ведения ЕГРН утвержден Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» (Зарегистрировано в Минюсте России 31.01.2024 N 77083), в соответствии с п.71 которого

71. В записи реестра прав на недвижимость об ограничении прав и обременении объекта недвижимости указываются:

1) кадастровый номер объекта недвижимого имущества;

2) номер регистрации и дата государственной регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости;

......

5) сведения о документах-основаниях в объеме сведений, предусмотренных пунктом 58 Порядка;

Таким образом, информацию следует искать в самой выписке, юристы же, не видя ее, не могут Вас предметно проконсультировать, так как не обладают информацией, что именно имело место в Вашем случае и как это понимать.

Учитывая, что

Перед покупкой заказывали свежую выписку, там ни слова об обременении.

Сейчас сделали межевание, пришла выписка с ограничением: аренда, на основании инвентаризационной описи 2005 года в пользу: свободный фонд.

 сведения об обременении внесены в промежуток времени между получением первой выписки и второй.

Все остальное же может следовать после ее изучения, как и рекомендации, что делать.

С уважением