Или например жена продавца сможет потом в течение 1 года оспорить свое согласие и сделку?

Имеет ли юридическую силу такое согласие? Или Россреестр например может его не принять, или хуже того примет, указав на отсутствие необходимого по закону согласия третьих лиц? Или например жена продавца сможет потом в течение 1 года оспорить свое согласие и сделку?

 Добрый вечер! Да, соответствует. В силу ст. 35 СК РФ для совершения сделки одним из супругов требуется нотариальное согласие второго супруг. Оно, как понимаю получено поэтому оснований оспаривать сделку у супруги нет

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Здравствуйте! Я выскажу свою позицию.

Покупаю апартаменты. Жена продавца подписала у нотариуса согласие на продажу этого объекта после подписания договора ДДУ и сдачи апарт-отеля в эксплуатацию, но до получения этого объекта продавцом в собственность 

Право собственности участника долевого строительства на переданную ему квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, возникает с момента государственной регистрации.

Так согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ:

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0357f6ec88e3d6d7616956dbeb6b6a07e2b393dd/

п. 1 ст. 131 ГК РФ:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/

ч. 1 ст. 16 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/

Исходя из ваших пояснений, супруга продавца дала свое согласие на продажу объекта недвижимости, право собственности на который продавцом зарегистрировано не было.Есть риск что Росреестр примет (он не будет проверять до такой степени), но потом могут возникнуть основания для оспаривания сделки так как согласие может быть признано недействительным.

Здравствуйте.

А могли бы согласие приложить? Персональные данные можете удалить

Добрый вечер. Конечно трудно делать однозначный вывод не видя текста согласия супруги. Но есть сомнения, так как, до регистрации права собственности на объект недвижимости можно лишь уступить права требования по ДДУ и получить согласие супруги на уступку (цессию) по ДДУ. Согласие на отчуждение объекта ДДУ возможно только после регистрации права собственности на объект в соответствии со ст.131 Гражданского кодекса РФ.

С уважением адвокат Чичигин Р.Н.

Здравствуйте!

В рассматриваемой вами ситуации ключевым моментом является то, что объект на момент выдачи согласия супруги продавца не являлся совместно нажитым имуществом, поскольку право собственности на него у продавца ещё не возникло.

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. До момента регистрации продавец фактически распоряжается не самим объектом, а правами, вытекающими из договора участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом указанные права могут быть квалифицированы как объект гражданских прав в соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса РФ, но они не являются недвижимым имуществом.

Таким образом, формулировка «даю согласие на продажу имущества, нажитого в период брака» применительно к ситуации, когда право собственности ещё не зарегистрировано, создает определенные риски. Росреестр может интерпретировать данное согласие как недостаточное, поскольку объект ещё не перешёл в категорию совместно нажитого имущества. Однако окончательное решение о регистрации сделки Росреестр принимает индивидуально, и факт указания в согласии кадастрового номера, площади и адреса объекта может повысить шансы на его принятие.

Риск оспаривания согласия супругой продавца в течение года также сохраняется. Согласно п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ, супруг, чьё согласие на сделку не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной, если докажет, что она была совершена без его воли. При этом срок исковой давности для подачи такого требования составляет 1 год с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

В вашем случае, поскольку согласие было подписано до регистрации права собственности, теоретически супруга может оспорить его, утверждая, что на момент подписания не имела достаточного понимания существа сделки.

Имеет смысл убедиться, что согласие супруги максимально подробно описывает будущую сделку, включая упоминание того, что объектом продажи выступают права требования, вытекающие из ДДУ. Также важно, чтобы согласие не содержало внутренних противоречий, которые могут быть использованы в судебном порядке для признания его недействительным. После истечения годичного срока исковой давности риск оспаривания значительно снижается, однако полностью исключить его невозможно.

Здравствуйте, Александр. 

Сделка однозначно будет зарегистрирована в ЕГРН (переход права собственности). 

Жена по основанию отсутствия её нотариального согласия на сделку однозначно признать сделку недействительной не сможет в силу статьи 35 Семейного кодекса РФ так как давала такое согласие (момент регистрации права собственности на указанный объект роли здесь играть не будет). 

Единственный нюанс, что Росреестр может в ЕГРН сделать отметку об отсутствии такого согласия именно по моменту регистрации права собственности. В этом случае, решение Росреестра придётся оспаривать и доказывать что объект перешёл в собственность с момента передачи объекта ДДУ по акту приёма передачи согласно ФЗ О долевом участии в строительстве. 

С уважением! эксперт сайта Г. А. Кураев 

Александр, добрый день!

Поскольку я проработала в нотариате более 12 лет, то могу сказать о том, что в согласии  должна речь идти об уступке права требования (цессии) по Договору участия в долевом строительстве от… №… на объект недвижимости по адресу: ....., кадастровый номер… за цену и на условиях по своему усмотрению. 

В случае, если право общей совместной собственности на момент сделки будет зарегистрировано, тогда согласие должно будет звучать так: продать за цену и на условиях по своему усмотрению объект недвижимости по адресу,....

Если согласие супруги, во исполнение ст. 35 СК РФ получено, то в дальнейшем оспорить сделку по основанию неполучения согласия супруги оспорить будет нельзя. 

При продаже апартаментов согласия третьих лиц не требуется, если речь идет об отдельном объекте. Если же продаваться будет доля в праве собственности на указанные апартаменты, то потребуется согласие других сособственников на продажу доли по правилам ст. 250 ГК РФ (право преимущественной покупки). Такое согласие оформляется нотариально в форме отказа от покупки доли. 

Если у Вас остались какие-либо вопросы, можете задать их в чате.

Удачи!

Александр, здравствуйте.

Вы планируете заключить договор купли-продажи. Существенным условием его является предмет договора, т.е. передаваемый объект, идентифицированный надлежащим образом (см. ст.554 ГК РФ).

Согласие, исходя из п.3 ст.35 СК РФ, дается на отчуждение имущества, входящего в состав общей совместной собственности супругов.

В состав общего имущества супругов точно также входят и права требования к застройщику о передаче определенного  конкретного объекта долевого строительства (см. ст.34 СК РФ, ст.128 ГК РФ, п.4 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). При этом  после сдачи объекта в эксплуатацию и передачи дольщику, данные права требования прекращаются, а у дольщика возникает право собственности на предусмотренный ДДУ объект. Т.е. можно говорить о некоей трансформации одного права на объект в другое.

Согласие супруги в юридическом смысле представляет собой одностороннюю сделку (см. ст.153, ст.157 ГК РФ), акт выражения ее воли, содействующей заключению основной сделки, при этом данная  воля супруги, содержащая одобрение продажи,  направлена на возникновение прав и обязанностей у сторон  будущей сделки.

Применительно к тексту согласия оно дано на продажу объекта недвижимости, при этом объект в достаточной мере индивидуализирован. Нельзя сказать, что оно дано на отчуждение какого-либо другого объекта недвижимости, входящего в состав общего имущества.

Право на обращение в суд с какими-либо требованиями у супруги в любом случае есть, оно неотъемлимо и лишить его нельзя (ст.3 ГПК РФ), но перспектива требований о признании сделки недействительной по мотивам отсутствия согласия на ее совершение стремится к нулю, поскольку указанное выше доказывает наличие воли супруги на продажу именно этого объекта.

Касаемо приостановки регистрационных действий — я не считаю, что для него имеются основания, и оно будет, как раз-таки поскольку согласие супруги имеется. Объект, продажа которого одобряется согласием, в нем индивидуализирован. По формальным основаниям и ввиду какого-либо человеческого фактора  исключить на 100 % нельзя отметку об отсутствии согласия (п.5 ст.38 ФЗ О государственной регистрации недвижимости), но исходя из человеческого фактора его нельзя исключать в принципе и при любых других вводных.). При этом, в любом случае, оспаривание внесения отметки об отсутствии согласия имеются.

Здравствуйте. 

В принципе, обжаловать (оспорить) можно любой договор, но в вашем конкретном случае я не вижу оснований для беспокойства. 

Во-первых, есть нотариальное согласие супруга, и закон не устанавливает времени, когда это согласие должно быть получено. 

В-вторых, в соответствии с п. 2 и 3 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.  

При этом в приведенной норме четко и понятно указано, что лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

У вас это согласие есть, основний сомневаться в нем нет, вы являетесь добросовестным приобретателем, поэтому у супруги нет оснований для обжалования сделки. Росреестр должен принять такое согласие.