Как физическое лицо я приобрел в собственность в в феврале 2023 году нежилое помещение

С вас +, с меня ответ.

Продажа нежилого помещения, которое было приобретено вами как физическим лицом и сдавалось в аренду через ИП, может облагаться налогом в зависимости от нескольких факторов. Разберём, как будет рассчитываться налог и как оптимизировать его уплату.

1. Налог на доходы физического лица (НДФЛ) при продаже нежилого помещения

1. Общий порядок налогообложения:

• Если вы владеете имуществом менее 5 лет, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% на сумму, превышающую 5 млн рублей).

• Исключение: если помещение было получено в собственность по договору дарения, наследованию или в результате приватизации — в этом случае минимальный срок владения может быть 3 года.

2. Ваша ситуация:

• Вы приобрели помещение в феврале 2023 года, следовательно, срок владения менее 5 лет.

• Продажа будет облагаться НДФЛ по ставке 13%.

2. Особенности налогообложения, если вы продадите как ИП

Если продажа будет оформлена через ваше ИП, доход от продажи помещения будет облагаться налогом в рамках системы налогообложения, которую вы используете:

• УСН 6%: Если продажа осуществляется как предпринимательская деятельность (например, помещение числится на балансе ИП или сдавалось в аренду как объект ИП), налог составит 6% с дохода.

3. Как выгоднее продать?

1. Продажа как физическое лицо

Если вы продадите помещение как физическое лицо:

• Налог составит 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки.

• Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу:

• На сумму расходов, понесённых при покупке (стоимость, указанная в договоре купли-продажи).

• Или на налоговый вычет в размере 1 млн рублей (если документально подтвердить расходы невозможно).

Пример расчёта:

• Цена покупки: 5 млн рублей.

• Цена продажи: 6 млн рублей.

• Разница: 6 млн — 5 млн = 1 млн рублей.

• НДФЛ: 1 млн × 13% = 130 000 рублей.

2. Продажа как ИП

Если вы продадите помещение через ИП:

• Налог составит 6% от всей суммы продажи (без учёта расходов на покупку).

• Это может быть выгодно, если сумма сделки небольшая, но становится невыгодно, если разница между ценой покупки и продажи существенная.

Пример расчёта:

• Цена продажи: 6 млн рублей.

• Налог: 6 млн × 6% = 360 000 рублей.

4. Как минимизировать налоги?

1. Продажа как физическое лицо с использованием вычета:

• Уменьшите налогооблагаемую базу на документально подтверждённые расходы при покупке.

• Если такие расходы нельзя подтвердить, используйте налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

2. Рассмотрите разделение сделки:

• Если помещение состоит из нескольких частей (например, несколько помещений), вы можете оформить продажу частями в разные годы, чтобы избежать высокого налогообложения.

3. Продажа через ИП:

• Если помещение сдавалось через ИП, продажа через УСН (6%) может быть выгоднее, если разница между покупкой и продажей небольшая.

4. Удержание помещения в собственности:

• Если возможно, удерживайте помещение в собственности до истечения 5 лет (или 3 лет, если применимо).

5. Ваши действия

1. Проверьте документы:

• Убедитесь, что у вас есть договор купли-продажи, подтверждающий стоимость покупки.

• Проверьте, указано ли помещение на балансе ИП.

2. Определите, кто будет продавать:

• Как физическое лицо — с возможностью учёта расходов и вычета.

• Как ИП — по упрощённой системе налогообложения.

3. Консультируйтесь с бухгалтером:

• Специалист поможет выбрать оптимальный способ продажи и подготовить необходимые документы.

6. Итог

• Если разница между ценой покупки и продажи значительная, выгоднее продать как физическое лицо с учётом расходов.

• Если помещение сдавалось через ИП и доходы небольшие, продажа через ИП по УСН (6%) может быть оптимальным вариантом.

• Важно сравнить оба подхода, чтобы избежать переплаты налогов.