В собственности часть помещений, являющихся единственных выходом

Добрый день, Тиль!

Странная ситуация, если честно. С юридической точки зрения у них есть право установить сервитут и получить право прохода через Ваше помещение, если откажитесь — сделают это через суд:

Статья 274 ГК РФ Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Статья 277 ГК РФ Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременятьсяздания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
23 января 2007 г. Дело N 09АП-18259/2006-ГК
25 января 2007 г.
(извлечение)
Мотивированное постановление изготовлено 25 января 2007 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2007 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Т., судей П., Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Н., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Компании«БРЕНТКРОСС ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.11.2006, принятого судьей В., по делу N А40-59574/06-50-467 по иску Компании «БРЕНТКРОСС ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» к ООО «XXIВЕК-НЕДВИЖИМОСТЬ И ФИНАНСЫ» об установлении частного сервитута, при участии от истца: Ж. по дов. от 29.08.2006 N 2-24686, Р. по дов. от 29.08.2006 N 2-24685; от ответчика: Х. по дов. б/н от 11.09.2006,
УСТАНОВИЛ:
Компания «БРЕНТКРОСС ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «XXI ВЕК-НЕДВИЖИМОСТЬ И ФИНАНСЫ» о признании права прохода через помещения ответчика, а именно: комнату Г (лестничная клетка) площадью 55,6 кв. м, и комнату 1, помещение 1 (вестибюль) площадью 96,3 кв. м, расположенные на 1-ом этаже административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Подсосенский переулок, д. 20/12, строение 1-1А, в качестве входной группы в здание, в принадлежащие истцу нежилые помещения, путем подписания соглашения о частном сервитуте, на условиях приложенного соглашения.
Арбитражный суд г. Москвы решением от 13.11.2006 в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым решением, «БРЕНТКРОСС ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» подало апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковые требования — удовлетворить.
Заявитель жалобы считает, что решение принято с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным. Пояснил, что судом не исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права.
Представитель ответчика, представив письменный отзыв, считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Дело рассмотрено Девятым арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266 — 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, проверив все доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, и оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что проход к части помещений Компании «БРЕНТКРОСС ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД», а именно: пом. 1 ком. 3, 4, 6, пом. V ком. 1 — 3, принадлежащих истцу на праве собственности (свидетельство от 17.06.2004 N 77АБ970381), возможен только через комнату Г (лестничная клетка), и комнату 1, помещение 1 (вестибюль), собственником которых является ответчик (свидетельствоот 10.07.2003 N 77АБ412484).
По правилам ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В соответствии со ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Как правильно установлено судом первой инстанции, из имеющегося в материалах дела техпаспорта БТИ видно, что комнаты 1 и 2 помещения V имеют проход между собой и у обеих комнат имеется проход в комнату 3 помещения V, которая имеет проход в комнату 1 имеющую выход в коридор и комнату 3.
Согласно свидетельству от 17.06.2004 N 77АБ970381 комната 1 находится в собственности истца.
Кроме того, истец имеет 3 отдельных входа с улицы в свои помещения, что истцом не оспаривается.
Таким образом, учитывая, что в материалах дела отсутствуют и истцом в ходе рассмотрения спора в апелляционном порядке не были представлены доказательства невозможности прохода к принадлежащим ему помещениям без установления сервитута на помещения, принадлежащие ответчику, апелляционный суд находит оспариваемое решение законным и обоснованным.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения, необоснованны, в связи с чем судом отклоняются.
При таких обстоятельствах, Девятый арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу Компании «БРЕНТКРОСС ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» не подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 — 268, п. 1 ст. 269 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.11.2006 по делу N А40-59574/06-50-467 оставить без изменения, апелляционную жалобу Компании «БРЕНТКРОСС ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок.

Практика взята с сайта http://portal-law.ru/

Удачи Вам!

С Уважением,

Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Тиль. А вы интересовались, как раньше жильцы пользовались выходом? Являясь собственником, продать помещения вы вправе. Но обязать кого-либо что-либо купить, вы, разумеется, не вправе.

Какие возможные последствия для меня?

Тиль

Здравствуйте Тиль! Если жильцы обратятся в суд, суд обяжен Вас предоставить им право пользования выходом, поскольку он единственный.

Можно ли вообще продать эти помещения или обязать этих жильцов выкупить их?

Тиль

ПРОДАТЬ МОЖЕТЕ, А ВОТ КОГО-ТО ПРИНУДИТЬ КУПИТЬ НЕТ. СВОБОДЫ ВОЛЕИЗЯВЛЕНИЯ ЕЩЕ НИКТО НЕ ОТМЕНЯЛ. Однако Вы можете сделать выход для себя, а единственный выход оставить жильцам.

Если я собственник, могу ли я понудить их заключить возмездный договор за пользование моим имуществом?

Тиль

Каким имуществом? Выход он общий и является общим, потому что единственный. Поэтому понудить заключить ВОУ у Вас не получится.

Здравствуйте.

Если это единственный выход, указанные Вами семьи вправе требовать от Вас предоставления сервитута.

Вы можете либо предложить  указанным жильцам выкупить принадлежащие Вам помещения, либо продать их третьим лицам.

Факт обременения имущества сервитутом снижает его стоимость по понятным причинам, а сам факт, согласно ст. 27 Закона  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должен быть зарегистрирован в ЕГРП.

Согласно ч. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Поскольку при продаже помещений Вас не предупредили об обременении сервитутом, думаю, есть смысл попробовать отменить торги и признать сделку недействительной.

Удачи Вам.

Здравствуйте Тиль, согласен с коллегой Магомедовым Раулем Камиловичем. При продаже Вам данного помещения, расположенного на первом этаже общежития Вас ввели в заблуждение, не показав точный план помещения. Наверняка вход в Ваше нежилое помещение из жилого помещения не был указан на схеме. Это существенное обстоятельство. И соответственно условие об обременении (право прохода через Ваше нежилое помещение жителей квартиры) должно было быть включено в условия публичного предложения при продаже. На этом основании можно признать торги и соответственно сделку купли-продажи незаконной.

А вообще предложу Вам внимательно ознакомится с техническим паспортом общежития и проверить не производилась ли реконструкция первого этажа, потому, что у каждого собственника жилого помещения должен быть беспрепятственный выход через мета общего пользования на улицу. Если я что-то упустил жду Ваших уточнений для более полной картины произошедшего. Основной вопрос: Не являлось ли Ваше нежилое помещение, ранее, местом общего пользования жителей общежития? От ответа на этот вопрос зависит дальнейший алгоритм Ваших действий по восстановлению нарушенных прав.

С уважением, Сальников Эдуард.

Доброго дня!

Согласен с коллегами Магомедовым Раулем и Сальниковым Эдуардом, Вам надо заявить в суд, требования об отмене  торгов, требования о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, так как ни договор купли-продажи нежилого помещения, ни информация публичного предложения при объявлении торгов, не содержат указания на наличие обременения в виде сервитута. Из чего можно сделать вывод, Продавец не сообщил надлежащим образом Покупателю, об обременении предмета договора сервитутом — это хорошее основание для признания  договора  купли-продажи недействительным. 

Успехов!