Уважаемая Алла!
Вы безусловно можете обратиться с иковыми требованиями в суд, о взыскании с собственника спорного имущества убытков, причиненных уклонением от заключения основого договора, либо исковое заявление о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли — продажи и составляющих неосновательное обогащение собственника спорного имущества. В данном случае договор двусторонний, между Вами и собственником. Вы, судя по пояснениям, свои обязательства по договору выполнили, перечислили денежные средства, а вот собственник своих обязательств не выполнил, в том, что квартира продана с торгов виноват собственник, который не позаботился о том, чтобы обременение было снято.
Правовое значение предварительного договора состоит в предоставлении заинтересованной стороне права требовать заключения соответствующего основного договора и компенсации потерь, вызванных задержкой заключения договора, а в случае, когда заключение договора оказывается невозможным в силу причин, за которые отвечает контрагент, — права на возмещение убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора.
В том, что обязательства по предварительному договору купли-продажи прекратились, и заключение основного договора оказалось невозможным, виноват собственник спорного имущества. И значит Вы вправе требовать с него возмещения всех убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора.
Предварительный договор заключается по поводу будущего основного договора, а не по поводу какого-то конкретного имущества,условие об оплате в рамках предварительного договора неправомерно, поскольку предварительный договор воплощает в себе лишь обязательства организационного, а не имущественного характера.
Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса РФ.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
На практике чаще всего уплата денежных средств по предварительному договору квалифицируется как неосновательное обогащение. Имеет место быть получение имущества (денег) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Тот факт, что уплата денег предусмотрена в условиях самого предварительного договора, не меняет данной квалификации, так как договор не должен содержать неправомерных условий.
Лучше конечно подать иск о неосновательном обогащении, и здесь же взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.
Успехов!
Алла, добрый день!
В общем то ситуация не изменилась, иск у Вас нормальный, я бы еще добавил требование о возврате задатка в двойном размере, он хоть и не большой, но все же.
Только вопрос, предварительный договор заключен с агентством недвижимости, а иск Вы предъявляете к Рябухе. Объясните как и с кем заключался предварительный договор, кому переадвали деньги. каким способом и какие при этом оформлялись документы?
Алла, давайте еще раз попробуем разобраться:
1. То, что Ваша дочь заплатила по кредитному договору Рябухи не дает ей права требовать что-либо от банка. Отношения, связанные с залогом квартиры между банком и Рябухой, закон не запрещает исполнения обязательств третьим лицом (собственно, то что Ваша дочь заплатила по кредитному договору Рябухи это и есть исполнение третьим лицом). Ваша дочь конечно может подать иск к банку, но это будет пустой тратой времени и денег, так как такой иск суд не удовлетворит. Тем более, что суд по делу по иску Рябухи к банку признал процедуру торгов законной.
2. Банк ничего незаконного не совершил. Это подтверждается решением суда, которым установлено, что Рябуха при должной осмотрительности мог узнать о назначении торгов на квартиру, но никаких действий не предпринял, следовательно, процедура торгов прошла законно. Если решение суда по делу Рябухи вступило в законную силу, данный факт оспаривать бесполезно, если не вступило, то оспаривать может только сам Рябуха.
3. Агентство недвижимости — это вообще отдельная история. На сколько я понял, оно заключило с Вашей дочерью предварительный договор купли-продажи квартиры, которая находится в собственности другого лица (Рябухи). Если они взяли именно по этому договору (не по договору оказания услуг) с Вашей дочери деньги, то есть задаток 20 000 руб., то тут наверное речь можно вести о мошенничестве (не силен в уголовном праве, если что коллеги меня поправят). Но если не взяли, то агентство в общем-то ничего не нарушило (в лучшем случае какая-нибудь административка за введение клиента в заблуждение), я конечно договора оказания услуг агентством не видел, но наверняка оно обязалось предоставить информацию о продаваемой квартире и ее владельце, что судя по всему сделало, так как с Рябухой Ваша дочь заключила предварительный договор (но если у Вас претензии к агентству, то конечно нужно смотреть договор и с ними тоже).
Резюмируем:
Иск, как Ваша дочь и сделала, подавать к Рябухе,
вина Рябухи в незаключении договора купли продажи квартитры подтверждается решением суда по делу по его иску к банку