Правомерен ли отказ банка менять подрядчика по нераскрытым ипотечным аккредитивам?

Банк отказывает в смене подрядчика на нового, поскольку сроки раскрытия аккредитивов еще не прошли и говорит что изменения в аккредитиве могут быть только с согласия первого подрядчика.

 Здравствуйте

Если вы договоры с 1 подрядчиком формально не расторгли- то в принципе банк прав.

НО- вам никто не запрещает эти договоры расторгнуть формально — уведомлением на подрядчика, а потом сообщить в банк- что официально вы с ними договоры расторгли- приложить копию этого уведомления и почтовой описи с квитанцией, о том, что отправили документы им.

ГК

Статья 715. Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком
1. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность.
2. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Это если есть просрочка этапов уже сегодня. Если нет, то

Статья 717. Отказ заказчика от исполнения договора подряда
Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

тогда оплачивается уже сделанное

Здравствуйте, Михаил!

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ, к существенным условиям ипотечного договора относятся:

предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки — это строящийся дом. Но до тех пор пока он не будет построен и введен в эксплуатацию, юридически никакого дома не существует, и в залоге у банка находится Ваше право требования к застройщику. Соответственно, застройщик в договоре должен быть определен вполне однозначно.

изменения в аккредитиве могут быть только с согласия первого подрядчика

 И это правильно. Факт возбуждения уголовного дела не прекращает действия Вашего договора с подрядчиком. Получается дом, право требования которого находится в залоге у банка, все еще строит первый подрядчик.

Представьте ситуацию:

1) Вы меняете подрядчика в ипотечном договоре;

2) вдруг (гипотетически) Вы не можете дальше выплачивать кредит;

3) банк забирает себе право требования будущего дома;

4) в ипотечном договоре — один застройщик, а у Вас договор — совсем с другим застройщиком. Так к кому банку предъявлять требования?

Поэтому сначала Вам нужно навести порядок в субъектном составе участников договора. Договор, как я понимаю, Вы не расторгаете, Вам нужно заменить только застройщика.

В отношении требования с Вас денег происходит цессия между Застройщиком 1 и Застройщиком 2 (ст. 388 ГК РФ) — и для этого они должны подписать соглашение между собой.

В отношении обязательства перед Вами по постройке дома происходит перевод долга — и тут в силу ст. 391 ГК РФ тоже соглашение должны заключить Застройщик 1 и Застройщик 2, причем при наличии Вашего согласия.

Так что действительно участие первоначального застройщика обязательно.

Насколько правомерен их отказ? С учетом того что компания первого подрядчика не имеет больше сотрудников, а генеральных под домашним арестом?

 Здравствуйте.

А на каком основании произошла смена подрядчика? И вообще произошла ли она?

Дело в том, что возбуждение уголовного дела еще не означает отмену договора как такового. Во-первых, дела возбуждено в отношении конкретных лиц, российское уголовное право не знает возбуждения уголовных дел в отношении организаций. Соответственно, если договора не были переданы в услановленном порядке  (ст. 392.3 ГК РФ) для исполнения другому юридическому лицу (подрядчику), они продолжают действовать до сих пор.

Более того, возбуждение уголовного дела еще не означает, что обязательно будет обвинитеьный приговор суда. Да, скореевсего так и будет, но гражданское право не содержит такого основания для прекращения договора с юридическим лицом, как постановление обвинительного приговора в отношении его руководителей.

При этом Вы вполне можете отказаться от договора в силу обстоятельств, препятствующих его исполнению в соответствии с положениями ст. 715 ГК РФ. Второй вариант — если указанная организация в лице сотрудника, который вправе осуществлять исполнительно-распорядительную деятельность, готова подписать соглашение о передаче договора третьему лицу (другому подрядчику) можно подписать его и передать банку как документ, подтверждающий смену стороны в договоре и возможность переоформления аккредитива на другое юридическое лицо.

Иных способов в общем-то и нет. Поэтому в данный момент банк в своем праве и его отказ правомерен. Банк не ориентируется на количество сотрудников и наличие уголовного дела — для него важны документы, которые либо отменяют договор, либо изменяют его субъектный состав.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией. 

Здравствуйте, Михаил!

При расчетах по аккредитиву банк, действующий по распоряжению плательщика     обязуется перевести   денежные  средств получателю  при условии представления документов, предусмотренных аккредитивом и подтверждающих выполнение его условий (гл.6 Положение Банка России от 29.06.2021 N 762-П).

Вы пишите, что

Банк отказывает в смене подрядчика на нового, 

То-есть Вы хотите произвести замену    стороны в   обязательстве

Перевод обязанности по исполнению договора возможен при переводе  долга с должника  на другое лицо

Для  переводе долга необходимо согласие должника, в Вашем случае подрядчика

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

ст.391 ГК РФ

Насколько правомерен их отказ?

Отказ банка   правомерен