Папа не живет в квартире более 15 лет, и не против продать ее мне с внуком

Добрый день.

Основное условие в вашей ситуации — в результате сделки ваша семья (муж, супруга, дети) станут единственными владельцами квартиры, т.е. вам нужно чтобы и сестра и мама также продали вам свои доли. Иначе СФР вам откажет в использовании мат капитала на приобретение долей в квартире.