Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли спорные вопросы касаемо права собственности?
Добрый день.
У родственников есть квартира в долевой собственности. Один собственник хочет подарить мне свою долю, другой - продать. Я буду являться единственным собственником.
При этом в квартире остается прописан мой отец, у которого есть несовершеннолетний ребенок от второго брака. Ребенок прописан в другом доме, где они все и проживают.
Отец менять прописку не хочет в связи со сложностью переоформления документов. Подскажите пожалуйста, есть ли для меня какие то риски в связи с покупкой квартиры, где остается прописан мой отец, вроде несанкционированной прописки его ребенка или других людей? Есть ли спорные вопросы касаемо права собственности?
Добрый день! Выпишите по суду отца и все. А так можно совершить сделку и с пропиской, у него же просто прописка не доля в собственности.
Анастасия, добрый день!
Да, отец может прописать ребёнка к себе без Вашего согласия. Иных лиц без согласия собственника квартиры он прописать не сможет.
Здравствуйте!
Риск того, что отец сможет прописать своего несовершеннолетнего ребенка имеется. В силу действующего законодательства, Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 04.09.2024) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и...
Регистрация несовершеннолетних детей по месту жительства законных представителей производится независимо от согласия нанимателя жилого помещения и всех совместно проживающих с ним членов его семьи, наймодателя, собственников жилого помещения.
Таким образом, если ребенок отца не достиг совершеннолетия (18 лет), то отец вправе его зарегистрировать без Вашего согласия. Все иные третьи лица могут быть зарегистрированы, лишь с Вашего письменного согласия.
Есть ли спорные вопросы касаемо права собственности?
Поскольку Ваш отец, только зарегистрирован в квартире, то претендовать на право собственности в отношении этого жилья он не вправе.
Перед продажей доли квартиры постороннему лицу продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о такой продаже, так как они имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
В течение месяца со дня извещения собственники остальных долей вправе приобрести продаваемую долю на предложенных условиях или в письменной форме отказаться от ее покупки, после чего продавец вправе заключить сделку купли-продажи с третьим лицом.
Если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от покупки продаваемой доли, то она может быть продана третьему лицу до истечения месячного срока (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Приложения к Письму ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).
Шаг 2. Определите предмет договора
Существенным условием договора купли-продажи является предмет договора. Необходимо точно идентифицировать недвижимое имущество, доля в котором подлежит передаче покупателю. Так, в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры. При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Указанные данные можно получить из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также в виде справочной информации по объекту недвижимости на официальном сайте Росреестра (ч. 1, 1.1, 6 ст. 62 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 7 Состава сведений, утв. Приказом Росреестра от 30.08.2021 N П/0375).
Шаг 3. Определите цену договора
Цена также является существенным условием договора купли-продажи, без указания которого договор считается незаключенным.
Цена может быть указана как за долю квартиры в целом, так и за единицу ее площади (п. п. 1, 3 ст. 555 ГК РФ).
Допускается указание цены в рублях либо в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте (п. п. 1, 2 ст. 317 ГК РФ).
Также рекомендуется предусмотреть порядок расчетов между сторонами, в частности срок оплаты, способ расчетов и т.д.
Следует учесть, что установлен особый порядок расчетов по сделкам с недвижимостью в случае приобретения недвижимого имущества резидентами (лицами, имеющими гражданство РФ, а также постоянно проживающими в РФ на основании вида на жительство иностранными гражданами и лицами без гражданства) у лиц иностранных государств из Перечня, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р, за некоторыми исключениями (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. «а», «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. «б» п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 2 Выписки из протокола, дов. Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886; п. 1.10 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР; п. 2 Выписки из протокола от 11.04.2022 N 30, дов. Минфином России 19.04.2022 N 05-06-10/ВН-20024; Информация Росреестра).
Шаг 4. Определите иные условия продажи
В договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства, а также сохраняющих право пользования жилым помещением, в том числе указание на принадлежность остальных долей в квартире третьим лицам (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Кроме того, необходимо согласовать сроки передачи недвижимого имущества от продавца к покупателю и документы, подтверждающие такую передачу, а также сведения о наличии или отсутствии ограничений и обременений (залог, арест и т.д.) в отношении недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ; ч. 1 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Шаг 5. Заключите договор купли-продажи и зарегистрируйте право собственности в Росреестре
Договор купли-продажи доли квартиры заключается в письменной форме и подписывается всеми сторонами сделки (ст. 550 ГК РФ).
По общему правилу количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением предусмотренных законом случаев, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров, заключаемых в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Удостоверение сделки возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку для обеспечения проверки его достоверности (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Переход права собственности на долю в квартире подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
После удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В указанном случае, а также если вы возражаете против подачи заявления о регистрации прав нотариусом, вы можете самостоятельно обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание! Доходы от продажи доли облагаются НДФЛ, если она находилась в собственности менее установленного минимального срока (за исключением установленных случаев продажи доли родителями (усыновителями) двух и более детей или такими детьми). Продавец и покупатель вправе воспользоваться имущественными вычетами в установленном размере (п. 6 ст. 210, п. п. 1 — 4 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 1, 3 п. 1 ст. 220 НК РФ; ч. 12 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ; ч. 8 ст. 3 Закона от 29.11.2021 N 382-ФЗ).