Добрый вечер Ситуация необходимо оформить договор дарения на

Здравствуйте. Сейчас все договоры дарения только через нотариуса

С, увадением

Добрый вечер! Ваш вопрос касается оформления договора дарения квартиры с двумя собственниками (мама — 2/9 доли, дедушка — 7/9 доли) и минимизации налоговых последствий (НДФЛ 13%). Давайте разберём ситуацию с учётом законодательства Российской Федерации, актуального на март 2025 года, основываясь на Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), Налоговом кодексе РФ (НК РФ) и предполагая, что основные нормы остались неизменными или получили незначительные уточнения.
1. Описание ситуации и правовая основа
Квартира находится в долевой собственности:
Мама (родная) владеет 2/9 доли.
Дедушка (супруг покойной бабушки, не усыновивший маму) владеет 7/9 доли.
Вы хотите оформить дарение всей квартиры на себя. Дарение — это безвозмездная сделка, регулируемая главой 32 ГК РФ (статьи 572–582). Каждый собственник может подарить свою долю отдельно, и для этого требуется нотариальное удостоверение договора, так как речь идёт о долях в праве собственности (статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Налогообложение дарения
Согласно статье 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ (13%), если даритель и одаряемый являются близкими родственниками. К близким родственникам относятся (статья 14 Семейного кодекса РФ):
Родители и дети.
Дедушки/бабушки и внуки.
Полнородные и неполнородные братья/сёстры.
Если даритель не является близким родственником, одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости подаренного имущества (статья 214.10 НК РФ).
2. Варианты оформления дарения
Вариант 1: Дарение от мамы (2/9) и дедушки (7/9) отдельно
От мамы (2/9): Вы — её родной сын/дочь, значит, вы являетесь близкими родственниками. Дарение этой доли освобождается от НДФЛ (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ). Налог платить не придётся.
От дедушки (7/9): Дедушка — не ваш кровный родственник (он не отец мамы и не усыновил её), а лишь супруг вашей бабушки. Согласно статье 14 СК РФ, он не входит в круг близких родственников. Дарение его доли (7/9) облагается НДФЛ: 13% от кадастровой стоимости этой доли.
Последствия:
Вам нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ за год, в котором зарегистрировано дарение доли от дедушки, и уплатить налог (статья 229 НК РФ).
Пример: если кадастровая стоимость квартиры — 4 500 000 рублей, то 7/9 = 3 500 000 рублей. НДФЛ = 3 500 000 × 13% = 455 000 рублей.
Вариант 2: Дарение маме всей доли дедушки (7/9), затем маме — вам (вся квартира)
Шаг 1: Дедушка дарит свою долю (7/9) маме. Они не являются близкими родственниками (мама — не его дочь, а лишь дочь супруги). Мама должна будет уплатить НДФЛ: 3 500 000 × 13% = 455 000 рублей. После этого мама становится единственным собственником квартиры (2/9 + 7/9 = 1).
Шаг 2: Мама дарит вам всю квартиру (1/1). Так как вы её сын/дочь, это освобождается от НДФЛ.
Последствия:
Налог платит мама, а не вы, но сумма та же — 455 000 рублей.
Два нотариальных договора увеличивают расходы на оформление (нотариальные тарифы: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей за каждый договор, плюс услуги нотариуса).
Вариант 3: Купля-продажа вместо дарения от дедушки
От мамы: Дарение 2/9 вам — без налога.
От дедушки: Оформить договор купли-продажи доли 7/9 за символическую сумму (например, 10 000 рублей). Вы платите дедушке эту сумму, а он передаёт вам долю. НДФЛ не возникает, если дохода нет (статья 220 НК РФ: доход от продажи уменьшается на расходы или имущественный вычет).
Условие: Дедушка должен владеть долей более 5 лет (статья 217.17 НК РФ), тогда его доход от продажи освобождается от НДФЛ. Если менее 5 лет, он платит 13% с разницы между продажной и покупной стоимостью (или использует вычет 1 000 000 рублей).
Последствия:
Вы избегаете НДФЛ, но сделка становится возмездной, что может быть оспорена как притворная (статья 170 ГК РФ), если цена занижена. Налоговая может доначислить НДФЛ, исходя из кадастровой стоимости (70% от кадастровой стоимости как минимальная база — статья 214.10 НК РФ).
3. Как избежать НДФЛ 13%?
Полностью избежать НДФЛ при передаче доли дедушки невозможно, так как он не ваш близкий родственник. Однако можно минимизировать последствия:
Оптимальный вариант: Завещание от дедушки
Дедушка оформляет завещание на вас в отношении своей доли (7/9). После его смерти вы вступаете в наследство (статья 1110 ГК РФ).
Налог: Доходы в виде наследства освобождаются от НДФЛ (пункт 18 статьи 217 НК РФ), независимо от родства.
Расходы: Госпошлина за наследство — 0,6% от стоимости доли (статья 333.24 НК РФ), но не более 1 000 000 рублей. Для 3 500 000 рублей это 21 000 рублей — значительно меньше 455 000 рублей НДФЛ.
Минус: Вы получите долю только после смерти дедушки, а не сейчас.
Если дедушка хочет передать сейчас
Дарение от мамы (2/9) — без налога.
Дарение от дедушки (7/9) — с НДФЛ 455 000 рублей (не избежать без изменения родства или формы сделки).
4. Рекомендации и последствия
Дарение сейчас: Мамина доля (2/9) — без налога, дедушкина (7/9) — НДФЛ 455 000 рублей. Итого расходы: налог + нотариальные услуги (около 30 000–40 000 рублей за два договора).
Завещание: Нет НДФЛ, только госпошлина 21 000 рублей, но отсрочка получения.
Купля-продажа: Риск оспаривания и доначисления налога делает этот вариант менее надёжным.
Лучший способ избежать НДФЛ: Убедить дедушку оформить завещание на вас. Если он хочет передать долю при жизни, налог неизбежен, и проще оформить дарение с уплатой НДФЛ вами (455 000 рублей).
Документы для дарения:
Паспорта сторон.
Выписка из ЕГРН.
Согласие супруга/супруги дарителя (если квартира в браке).
Нотариальный договор.
Уточните кадастровую стоимость квартиры и планы дедушки, чтобы выбрать оптимальный вариант. Рекомендую проконсультироваться с нотариусом для точного расчёта.