Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос такой: если банк по тем или иным причинам НЕ согласовывает сделку, получается, что я получаю лишнюю
Являюсь собственником квартиры более 5 лет. Продаю эту квартиру. Есть потенциальный покупатель, который хочет приобрести ее по жилищному сертификату от МИНОБРа + частично за свои личные денежные средства.
Я знаю, что банк начинает согласовывать выплату по сертификату после подписания ДКП с покупателем и передачи квартиры по этому договору в его собственность.
Вопрос такой: если банк по тем или иным причинам НЕ согласовывает сделку, получается, что я получаю лишнюю запись о собственности в егрн (несостоявшийся покупатель) и далее уже не могу без налога продавать квартиру? Как этого избежать? Реально ли официально аннулировать эту запись в егрн и продолжать продавать квартиру на условиях собственности более 5 лет?
Здравствуйте. Сведения в ЕГРН внесут только после одобрения сделки в Росреестре, а не в банке.
С, уважением
Ваша ситуация действительно требует внимательного подхода, так как продажа квартиры с использованием жилищного сертификата от Минобороны имеет свои особенности. Давайте разберем возможные риски и способы их минимизации.
---
### **Основные риски:**
1. **Банк может не одобрить сделку** — если банк, который обслуживает жилищный сертификат, откажет в выплате, вы останетесь с квартирой, которая уже перешла в собственность покупателя. Это создаст сложности, так как:
— У вас появится запись в ЕГРН о переходе права собственности к покупателю.
— Если сделка не состоится, вам придется возвращать квартиру в свою собственность, что может повлиять на срок владения и налогообложение.
2. **Налоговые последствия** — если вы вернете квартиру в свою собственность, срок владения может «обнулиться», и при последующей продаже вам придется уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от суммы продажи.
---
### **Как избежать рисков:**
1. **Предварительное согласование с банком**:
— Перед подписанием договора купли-продажи (ДКП) попросите покупателя предоставить письменное подтверждение от банка о предварительном одобрении сделки. Это снизит вероятность отказа после перехода права собственности.
2. **Использование аккредитива**:
— Вы можете договориться с покупателем о проведении сделки через банковский аккредитив. Покупатель открывает аккредитив в банке, и средства блокируются до выполнения условий сделки (например, до перехода права собственности и одобрения выплаты по сертификату). Если банк откажет, средства не будут переведены, а право собственности можно будет вернуть.
3. **Условный договор купли-продажи**:
— В ДКП можно включить условие, что переход права собственности происходит только после получения вами полной оплаты (включая средства по сертификату). Это защитит вас от ситуации, когда квартира переходит к покупателю, а вы не получаете оплату.
4. **Расторжение ДКП и возврат права собственности**:
— Если банк откажет в выплате, вы можете расторгнуть ДКП по соглашению сторон или через суд. После расторжения договора право собственности возвращается к вам. Однако это может занять время и потребовать дополнительных расходов (например, на юридические услуги).
5. **Оформление сделки через нотариуса**:
— Нотариус может помочь оформить сделку с учетом всех рисков и предусмотреть механизмы защиты ваших интересов.
---
### **Налоговые последствия:**
Если сделка не состоится и вы вернете квартиру в свою собственность, срок владения (5 лет) не «обнуляется». Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, срок владения имуществом исчисляется с момента его первоначального приобретения, даже если право собственности временно переходило к другому лицу. Таким образом, при последующей продаже вы сможете воспользоваться налоговой льготой (освобождение от НДФЛ), если срок владения превышает 5 лет.
Буду благодарен за отзыв!