Добрый день, Александр. По существу поставленных Вами вопросов, хотел бы сообщить следующее.
Итак. Исходя из поставленных Вами условий у нас есть: трехкомнатная квартира – приобретена до брака, является личной собственностью, не подлежит разделу. Двухкомнатная квартира – приобретена в браке на имя одного из супругов, но без указания на личные средства или иные исключительные основания, является совместно нажитым имуществом, подлежащим разделу.Факт развода через суд – расторжение брака состоялось, но раздел имущества не оформлен.
Возможные варианты оформления договоренностей.
Нотариальное соглашение о разделе имущества. Согласно законодательства, супруги могут добровольно разделить имущество соглашением. Однако: трехкомнатная квартира формально не может участвовать в разделе (ее собственник – один из супругов, а не общее имущество). Соглашение может содержать компенсационные выплаты в обмен на отказ от доли в двухкомнатной квартире. Риски: соглашение можно оспорить в суде, если супруга заявит, что размер компенсации несоразмерен ее правам .
Возможный выход: заключить нотариальное соглашение о разделе имущества, в котором: супруга отказывается от прав на двухкомнатную квартиру, а Вы платите ей компенсацию (либо сразу, либо после продажи 3-к квартиры). Риски. Нужно четко определить механизм выплаты. Соглашение не может прямо предусматривать будущую продажу 3-к квартиры.
Два отдельных соглашения. 1) Соглашение о разделе имущества (нотариальное). Супруга отказывается от доли в двухкомнатной квартире. Взамен получает денежную компенсацию (указывается конкретная сумма или расчетный порядок). 2) Отдельное гражданско-правовое соглашение о выплате компенсации. Оформляется не как раздел, а как обязательство выплатить определенную сумму после продажи 3-к квартиры. Можно заключить нотариальное соглашение или договор займа (обязательство выплатить сумму в будущем).
Риски: если трехкомнатная квартира не продастся, придется платить из иных источников.
Судебный раздел имущества с компенсацией. Если бывшая супруга согласна на судебный раздел, можно подать совместное заявление в суд (ст. 38 СК РФ), предложив такой вариант: Суд закрепляет за вами двухкомнатную квартиру. Суд обязывает выплатить супруге компенсацию (возможен отсроченный платеж). Плюсы:
• Исключает возможность дальнейших претензий.
• Решение суда – устойчивый документ, не подлежащий оспариванию.
Минусы:
• Долгий процесс (не менее 1-3 месяца).
Налоговые риски
1. При разделе имущества супруги не платят налог на доходы (НДФЛ), если нет продажи.
2. Если оформить продажу доли супруге, а затем она продаст – налог возникает.
3. Если супруга получает компенсацию, она не облагается налогом, так как это часть раздела имущества.
На наш взгляд оптимальный вариант – два отдельных соглашения:
1. Нотариальное соглашение о разделе имущества (где она отказывается от доли 2-к квартиры за компенсацию).
2. Отдельное соглашение о выплате суммы после продажи 3-к квартиры (можно оформить нотариально).
• Если бывшая супруга опасается невыплаты, можно оформить договор займа, в котором будет указано, что обязательство по выплате наступает после продажи 3-к квартиры.
• Судебный раздел возможен, но сложнее.
Наилучший вариант зависит от готовности супруги подписать документы.
Если нужны образцы документов – можем поработать над этим в порядке определенном правилами портала.
Если возникли какие-либо вопросы сообщите.
С Уважением, Дмитрий.
