Где до и после можно понять самим думаю

Question

Добрый день! Участвовал в электронном аукционе по продаже (приватизации) государственного и муниципального имущества в рамках 178-ФЗ. Нашел интересный мне лот - недвижимое имущество, отдельно стоящий магазин (Далее - по тексту Имущество). Продавец Имущества, местная администрация, представило его фото снаружи и внутри помещения, исходя из которых можно было оценить его состояние, примерную стоимость за сколько я готов его купить исходя из местоположения и примерных затрат на ремонт. Магазин находится в 1000 км от меня, поэтому было решено не выезжать на осмотр, а ограничится фотографиями. Внес задок в размере 100 тр. для участия в аукционе. Выиграл аукцион в упорной борьбе, цена поднялась почти в 2 раза. После аукциона поступил звонок от конкурента с целью выяснить мои мотивы участия в нем, от которого узнал, что до аукциона магазин арендовала местный предприниматель и что она уже разобрала этот магазин до основания. Меня это конечно же насторожило. Я позвонил Продавцу с просьбой дать пояснения. На что мне было сказано, что да, действительно магазин арендовали. Съехали, но о состоянии имущества, его порчи им ничего не известно. Обещали выехать на объект и прислать фотографии. Через день прислали свежие фото и мои опасения подтвердились. Видна заметная разница между фото, которые предоставил продавец выставляя имущество на продажу и тем что можно наблюдать на свежих фото. Т.е. банально на старых фото есть пол, линолеум, на свежих фото просто все вырвано с корнями. Тоже касается стен и потолка. Фото для наглядности прилагаю. Где до и после можно понять самим думаю. Таким образом затраты на ремонт существенно возрастут и та цена, что я предлагал уже неактуальна. Считаю что намеренно или непреднамеренно, но Продавец ввел меня в заблуждение относительно состояния Имущества. Я хочу отказаться от подписания Договора купли-продажи. Но в "заложниках" у Продавца мой задаток, который они возвращать отказываются, т.к. я отказываюсь от подписания договора купли-продажи и по 178-ФЗ он переходит им. Я понимаю, что они прикрываются стандартными фразами, которые прописывают в тексте документации на аукцион, что покупатель покупает имущество такое какое оно есть без претензий. Однако, если изначально Продавец предоставил неверную информацию о состоянии Имущества, есть ли шанс через суд аннулировать результаты аукциона и вернуть задаток? Я так понимаю что и оценку имущества перед аукционом они проводили по этим старым фото. Просьба отвечать реально компетентным специалистам в этой области права. За пространственные ответы с кучей воды - гонорар не выплачивается!

Дмитрий Савин · Answer

Добрый день! Согласно п.12 ст.18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ при уклонении или отказе победителя аукциона либо лица, признанного единственным участником аукциона, в случае, установленном в абзаце втором пункта 3 настоящей статьи, от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора. Согласно ст.432.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ ). В случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка. Пример из дела, есть схожие элементы по ситуации (торги по банкротству) Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2022 по делу N 305-ЭС21-18687, А40-51969/2020 При оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества Представляется, что продавец задаток не вернет без судебных разбирательств, однако шансы на возврат есть, поскольку Продавец не убедился в состоянии имущества и представил по факту недостоверную информацию о его состоянии. Судя по фотографиям можно сделать вывод, что арендатор причинил вред имуществу и часть имущества украл. Т.е. речь об уголовной ответственности арендатора.