Некоторые гаражи смогли узаконить землю, некоторые нет

Здравствуйте! Ситуация у вас непростая, типичная для многих «стихийных» гаражных образований, которые со временем сталкиваются с формализацией земельных отношений.

Давайте разберемся.

Основная проблема — земля под вашими гаражами, как вы уточнили, теперь официально отнесена к земельному участку многоквартирного дома (МКД). По закону (статья 36 Жилищного кодекса РФ) такой земельный участок является общим имуществом собственников помещений в МКД.

Распоряжение и использование общего имущества (включая земельный участок) происходит по решению общего собрания собственников (ОСС) помещений в МКД (статья 44 ЖК РФ). Это значит, что:

Размещение гаражей на общем земельном участке МКД без соответствующего решения ОСС является, по сути, самовольным занятием части общего имущества.
Собственники помещений в МКД (любой из них или группа) вправе требовать освобождения земельного участка от незаконно размещенных на нем объектов, включая гаражи, в том числе через суд.

Очень важно понять, на каком основании некоторые владельцы смогли «узаконить землю». Варианты могут быть разные, и от этого зависит ваша стратегия.

Было решение ОСС? Возможно, ранее проводилось собрание, которое разрешило использование части участка под гаражи (например, оформило аренду). Если так, нужно найти протокол этого собрания.
Они оформили другую землю? Возможно, их гаражи не попали на участок МКД, а оказались на смежной муниципальной земле, и они смогли ее оформить (например, по «гаражной амнистии» — Закон № 79-ФЗ, но он обычно не распространяется на землю МКД).
Ошибочная регистрация? Маловероятно, но возможно.

Как быть остальным (чьи гаражи не «узаконены» и находятся на земле МКД):

Поговорите с теми, кто смог «узаконить» землю. Понимание их пути может помочь (или показать его неприменимость к вам).
Инициировать общее собрание собственников (ОСС) — это самый правильный и законный путь. Вам (владельцам гаражей) нужно вынести на повестку дня ОСС вопрос об оформлении использования части земельного участка МКД под вашими гаражами.
На ОСС предложите собственникам МКД приемлемые условия: например, заключение договора аренды части земельного участка под гаражами с внесением арендной платы на нужды дома или заключение соглашения о порядке пользования общим участком.
Для положительного решения по вопросу пользования общим имуществом требуется определенное количество голосов собственников (обычно большинство от общего числа голосов или 2/3, в зависимости от конкретного вопроса – см. ст. 46 ЖК РФ). Если ОСС примет решение в вашу пользу, это будет законным основанием для размещения гаражей.
«Гаражная амнистия». Проверьте, не подпадаете ли вы под условия Закона № 79-ФЗ. Но, как правило, он не применяется к гаражам, расположенным на земельных участках МКД, так как эта земля уже находится в частной (общей долевой) собственности жильцов, а не является государственной или муниципальной.

Если ОСС примет решение против вас и потребует убрать гаражи, а вы этого не сделаете добровольно, собственники МКД (или управляющая организация по их поручению) могут обратиться в суд с иском о сносе самовольно установленных объектов. Суд, скорее всего, такой иск удовлетворит.

Ваша основная задача – договориться с другими собственниками МКД и получить официальное решение общего собрания, разрешающее размещение ваших гаражей на общем земельном участке, возможно, на определенных условиях (например, аренда). Без этого решения ваши гаражи находятся в уязвимом положении.

Могу помочь с подготовкой документов для проведения общего собрания собственников или разработкой проекта соглашения/договора.

Надеюсь, консультация была полезной. Ваша благодарность (кнопка «Отблагодарить» под ответом или в профиле) высоко оценивает мой труд.