В каких случаях можно выкупить арендованную землю за цену ниже кадастровой стоимости?

Добрый день!

Вы можете это сделать во всех случаях, кроме тех, когда обязанность определить цену недвижимости в размере рыночной стоимости или не ниже нее установлена нормативным актом.

Например, если уполномоченный государственный или муниципальный орган принимает решение не устанавливать начальную цену продажи земельного участка на аукционе в размере его кадастровой стоимости, он должен провести оценку его рыночной стоимости (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ). Начальная цена продажи на аукционе земельного участка единого института развития также устанавливается по результатам оценки рыночной стоимости земельного участка (п. 11 ст. 16.1 Федерального закона N 161-ФЗ). Сделки, совершенные с нарушением указанных требований законодательства, посягают на публичные интересы и являются ничтожными (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В некоторых ситуациях продажа недвижимости по цене ниже рыночной может привести к нарушению интересов третьих лиц. Это могут быть, в частности:

случаи продажи имущества хозяйственного общества, при которых могут быть нарушены права его участников (акционеров). Такие сделки могут быть признаны недействительными, например, как совершенные с нарушением требований к порядку одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, либо это может послужить основанием для возмещения причиненных обществу убытков или исключения из общества виновного участника (акционера) (п. 6 ст. 45, п. 4 ст. 46 Закона об ООО, п. 6 ст. 79, п. 1 ст. 84 Закона об АО, п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27);
случаи продажи имущества должника с нарушением прав его кредиторов. Например, если недвижимость была продана в течение одного года до принятия заявления о признании собственника банкротом или после принятия заявления и при этом цена его продажи оказалась существенно ниже рыночной стоимости, это может являться основанием для признания сделки недействительной либо для привлечения контролирующего лица к субсидиарной ответственности (ст. ст. 61.2, 61.11 Закона о банкротстве). Сделка, при совершении которой допущено злоупотребление правом, может быть квалифицирована судом как ничтожная и по общим основаниям гражданского законодательства (ст. ст. 10, 168 ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).

Вы можете это сделать во всех случаях, кроме тех, когда обязанность определить цену недвижимости в размере кадастровой стоимости или не ниже нее установлена нормативным актом. Например, по общему правилу цена должна быть равна кадастровой стоимости при заключении управляющей компанией территории опережающего развития договора купли-продажи недвижимого имущества с резидентом данной территории или с лицом, которому предоставлен особый правовой режим предпринимательской и иной деятельности на этой территории (п. п. 3, 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.04.2015 N 390).

 
Какие возможны риски для сторон при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости

В первую очередь это риск недействительности сделки. Если обязанность формировать цену не ниже или равной кадастровой стоимости установлена правовым актом, сделка по продаже недвижимости по цене ниже такой стоимости может быть по общему правилу признана недействительной на основании ст. 168 ГК РФ (если законом не установлены иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью). Недействительность сделки влечет определенные последствия.

Если нормативных требований к цене договора нет и стороны вправе были определить ее по своему усмотрению, то расхождение договорной цены с кадастровой стоимостью само по себе не обязательно приводит к негативным последствиям. Суды могут учитывать занижение цены относительно кадастровой стоимости, в частности, при рассмотрении споров о недействительности сделок на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ или на основании ст. 61.2 Закона о банкротстве. Но при этом они, как правило, соотносят договорную цену не только с кадастровой, но и с рыночной стоимостью объекта. Исход дела зависит от результатов этого соотношения, конкретных характеристик объекта и других обстоятельств.

При оспаривании подозрительных сделок с имуществом должника по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве учитывается в первую очередь отклонение от рыночной стоимости имущества. Но есть пример в судебной практике, когда определенная экспертом рыночная стоимость (которой соответствовала цена сделки) оказалась существенно ниже кадастровой стоимости. Суд направил дело на новое рассмотрение, поскольку нижестоящие суды, отказав в признании сделки недействительной, не выяснили причины такой значительной разницы (Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171).

Может ли индивидуальный предприниматель продать объект недвижимого имущества по цене ниже его кадастровой стоимости

Запрета продавать объекты недвижимого имущества по цене ниже их кадастровой стоимости для индивидуального предпринимателя нет. Поэтому он может продать недвижимость по цене ниже ее кадастровой стоимости с учетом общих ограничений, указанных в разд. 1 настоящего Готового решения
Вы можете это сделать во всех случаях, кроме тех, когда обязанность определить цену недвижимости в размере рыночной стоимости или не ниже нее установлена нормативным актом.

Например, если уполномоченный государственный или муниципальный орган принимает решение не устанавливать начальную цену продажи земельного участка на аукционе в размере его кадастровой стоимости, он должен провести оценку его рыночной стоимости (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ). Начальная цена продажи на аукционе земельного участка единого института развития также устанавливается по результатам оценки рыночной стоимости земельного участка (п. 11 ст. 16.1 Федерального закона N 161-ФЗ). Сделки, совершенные с нарушением указанных требований законодательства, посягают на публичные интересы и являются ничтожными (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В некоторых ситуациях продажа недвижимости по цене ниже рыночной может привести к нарушению интересов третьих лиц. Это могут быть, в частности:

случаи продажи имущества хозяйственного общества, при которых могут быть нарушены права его участников (акционеров). Такие сделки могут быть признаны недействительными, например, как совершенные с нарушением требований к порядку одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, либо это может послужить основанием для возмещения причиненных обществу убытков или исключения из общества виновного участника (акционера) (п. 6 ст. 45, п. 4 ст. 46 Закона об ООО, п. 6 ст. 79, п. 1 ст. 84 Закона об АО, п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27);
случаи продажи имущества должника с нарушением прав его кредиторов. Например, если недвижимость была продана в течение одного года до принятия заявления о признании собственника банкротом или после принятия заявления и при этом цена его продажи оказалась существенно ниже рыночной стоимости, это может являться основанием для признания сделки недействительной либо для привлечения контролирующего лица к субсидиарной ответственности (ст. ст. 61.2, 61.11 Закона о банкротстве). Сделка, при совершении которой допущено злоупотребление правом, может быть квалифицирована судом как ничтожная и по общим основаниям гражданского законодательства (ст. ст. 10, 168 ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).