Имеется индивидуальный жилой дом, первый этаж и подвал необходимо перевести в коммерцию, второй и третий оставить жилым

Здравствуйте,  Наталья.

Во первых, придется изменять вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.

У Вас есть градостроительный планы земельного участка, на участке допустимо размещение и ведение коммерческой деятельности?

Во вторых, если ВРИ участка допускают размещение на нем коммерческого помещения, то необходимо будет соблюсти требования ЖК РФ по переводу жилого помещения в нежилое, в том числе соблюдение требований статьи 22 ЖК

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Возможно технически это сделать с учетом строения Вашего дома?

Здравствуйте, Наталья! 

Перевод жилого в нежилое не допускается,  если  часть дома будет использоваться для постоянного проживания. 

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

ст.22 ЖК РФ

В Вашем случае часть дома 2 эт. и 3 эт.  Вы планируете использовать в качестве жилого помещения

, как это сделать. 

К сожалению  Вам откажут в переводе

Проще говоря законодательно не предусмотрен раздел дома на жилое и нежилое помещение.

 К жилым помещениям относятся   жилой дом, часть жилого дома (ст.16 ЖК РФ)

К ответу прикрепил файл с решением суда, когда в похожей ситуации действия администрации об отказе в переводе, были  признанны судом   правомерными.

Поэтому,  как вариант переводить весь дом  в нежилое помещение

Здравствуйте.

далее в архитектуре отвечают, что нужно переводить все здание, но у нас есть отдельные входы к жилым помещениям

Вам верно сказали.

То, что есть отдельные входы — это хорошо, это необходимо для соблюдения ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению,

Это требование Вы вероятно выполнили.

Но проблема в том, что у Вас помещения первого и второго этажа — это не самостоятельные помещения, а часть одного жилого помещения — дома.

А часть жилого помещения (дома) нельзя перевести в нежилое:

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, ...., если переводимое помещение является частью жилого помещения... 

Поэтому и будет отказ.

Например, когда в МКД квартиру переводят в нежилое — то в этой части проблем нет — квартира это самостоятельное помещение, а у Вас помещения первого этажа, как понимаю, самостоятельными не является.