Можем ли мы в этих условиях перевести весь дом из МКД в ИЖС?

Добрый день)

Перевод одноэтажного дома из статуса многоквартирного (МКД) в индивидуальный жилой дом (ИЖС) возможен, но требует соблюдения ряда условий и процедур. Вот пошаговая инструкция:

 
1. Проверьте, соответствует ли дом критериям ИЖС
Согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ и Градостроительному кодексу, ИЖС — это:

Отдельно стоящее здание не выше 3 этажей (в вашем случае 1 этаж — подходит).
Не более 1 семьи (важно: если сейчас две квартиры — это нарушение).
Нет разделения на квартиры (т.е. должен быть единый жилой блок без обособленных помещений с отдельными входами).
Ваша ситуация:

Дом де-факто многоквартирный (2 квартиры, в одной — долевая собственность).
Для перевода в ИЖС нужно объединить обе квартиры в единое жилое пространство(например, сделать общий вход, ликвидировать разделение на квартиры).
 
2. Получите согласие всех собственников
Поскольку вторая квартира в долевой собственности (вы, мама, сестра), потребуется:

Единогласное решение всех владельцев (ст. 246 ГК РФ).
Нотар иальное соглашение о перепланировке/изменении статуса дома.
 
3. Проведите реконструкцию (если нужно)
Чтобы дом признали ИЖС, он должен физически соответствовать критериям:

Объединение квартир: снос перегородок, создание единого входа.
Изменение технического плана: нужно внести правки в БТИ (через кадастрового инженера).
Важно: Если дом находится на земле под МКД, может потребоваться изменить вид разрешенного использования (ВРИ) участка на «Для ИЖС».

 
4. Обратитесь в местную администрацию
Подайте заявление о переводе дома из МКД в ИЖС. К нему приложите:

Технический паспорт БТИ с новой планировкой.
Согласие всех собственников.
Документы на землю (если участок не под ИЖС — нужно менять ВРИ).
Срок рассмотрения: 1–3 месяца.

 
5. Внесение изменений в Росреестр
После одобрения администрации:

Кадастровый инженер подготовит новый техплан.
Подайте документы в Росреестр через МФЦ для изменения статуса дома.
Госпошлина: 2 000 руб. (за внесение изменений в ЕГРН).

 
6. Налоговые последствия
Налог на имущество для ИЖС обычно ниже, чем для МКД.
Земельный налог зависит от ВРИ участка.
 
Возможные сложности
Отказ администрации, если:

Дом физически остался «двухквартирным».
Земля не предназначена для ИЖС.
Необходимость реконструкции: если объединение квартир невозможно (например, из-за конструкции дома).
 
Альтернативный вариант
Если перевод в ИЖС невозможен, рассмотрите:

Выдел доли в натуре (если хотите разделить дом на два изолированных помещения).
Смену статуса на «блокированный жилой дом» (если каждая квартира имеет отдельный вход и коммуникации).
 
Что делать сейчас?
Закажите техплан у кадастрового инженера — он оценит, можно ли формально объединить квартиры.
Проведите собрание собственников для согласования.
Проконсультируйтесь в администрации — дадут ли добро на перевод.
Нужна помощь в подготовке документов? Обращайтесь!