Может быть благодаря этому участок 204 легче будет присоединить к деревне?

Question

Добрый день. На градостроительном плане при обсуждении сделки купли продажи - обнаружили что участок ЧАСТИЧНО находится в границе населенного пункта д. Подъяблонное. 52:24:0010002:204 Нижегородская обл, р-н Богородский, д. Подъяблонное, ул. Заовражная, участок №1, Земли сельскохозяйственного назначения. И этот кусок находится в зоне Ж-1А. Зона застройки индивидуальными жилыми домами (проектная) В ПЗЗ пишут, что Изменение вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территориальной зоны Ж-1А, осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами в порядке, установленном ГрК РФ и настоящими Правилами после утверждения документации по планировке территории в установленном зако-ном порядке. Так вот администрация с 2023 года и по сей день говорит что изменить ВРИ участка или выдать град план она не может, так как Проект планировки территории они никак не примут. С другой стороны есть общий план утвержденный в 24 году https://bogorodsk.nobl.ru/activity/9820/ Как быть то? По кадастру такого пересечения нет. Зачем так сделали — непонятно, получается часть участка пересекается не только с границами территориальных зон, но еще и границей населенного пункта по ПЗЗ. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом (ЗК РФ) и другими федеральными законами. Может быть благодаря этому участок 204 легче будет присоединить к деревне? Нам нужно его под статус ИЖС в иделае изменить.

Дмитрий Воропаев · Answer

Добрый день, Олег! Ситуация понятна, и, честно говоря, подобные пересечения между кадастром, ПЗЗ и фактическими границами — не редкость. Тем более если проект планировки так и не утверждён. Чтобы разобраться более точно, подскажите, пожалуйста: – Вы уже являетесь собственником участка или сделка ещё только планируется? – Какой ВРИ сейчас указан в выписке ЕГРН по участку? – Пробовали ли вы направлять письменный запрос в администрацию или Росреестр по вопросу пересечения и изменения ВРИ? Если есть возможность — скиньте скан выписки или ссылку на ПЗЗ, в котором видно, что часть участка попадает в зону Ж-1А. После уточнения смогу подсказать, какие есть реальные пути по переводу в ИЖС и что можно сделать уже сейчас — даже при неутверждённом ППТ.

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! Согласно ст. 11.9 ЗК РФ, границы участков не должны пересекать границы населенных пунктов. Это нарушение, и его необходимо устранить. Ваши варианты: — Разделение участка на две части (внутри и вне населенного пункта) через кадастрового инженера. Это потребует внесения изменений в ЕГРН. — Присоединение всего участка к населенному пункту через процедуру включения в границы населенного пункта (ст. 4.1 ФЗ-191 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»). Для этого нужно обратиться в администрацию с заявлением о внесении изменений в генеральный план и ПЗЗ. Если часть участка уже находится в зоне Ж-1А (индивидуальная жилая застройка), то: — Основной ВРИ можно изменить без проекта планировки, если зона Ж-1А уже установлена ПЗЗ. Ссылайтесь на ст. 37 ГрК РФ, которая допускает выбор ВРИ из предусмотренных зоной без дополнительных согласований. Если администрация отказывает, требуйте письменный отказ и обжалуйте его в суде, ссылаясь на Обзор практики ВС РФ от 14.11.2018, где указано, что изменение ВРИ в пределах установленных ПЗЗ видов использования не требует дополнительных решений.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Может быть благодаря этому участок 204 легче будет присоединить к деревне? Нам нужно его под статус ИЖС в иделае изменить. Закон допускает перевод земель сельскохозяйственного назначения только в исключительных указанных в законе случаях. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию указаны в ст.7 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ В том числе этот перевод возможен в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую предусмотрен ст.3 указанного выше закона, а основания для отказа — в ст.4 закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ. Подготовке и утверждению документации по планировке территории, порядок внесения в нее изменений и ее отмены посвящена ст.45 ГрК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/dbb758e5e96870aa276968887828c5d903eeba8a/ Требования к образуемым и измененным земельным участкам указаныв ст.11.9 ЗК РФ www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/878fb9545863b1203029aec55b9835dbfba6db85/ В данной статье указано в том числе требование о том, что границы земельных участков не должны пересекать границы границы населенных пунктов, в этом случае нужно устранять такое пересечение. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Вашему продавцу ( если он, конечно, согласится) нужно направить письменный запрос в администрацию и Росреестр по вопросу пересечения и изменения ВРИ. Также рассмотреть вопрос перевода земельного участка в иную категорию. С учетом официальных обращений и ответов можно будет говорить о возможности осуществления дальнейших юридических действий. Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.